海口假日温泉酒店营销策划方案

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1、海口假日温泉度假酒店营销策划建议初案深圳市卓越全程地产服务有限公司2002年4月6日目录一、营商环境新呼唤——我们寻找出路？（一）历史告白（二）剖析现状（三）“旅游业”接驳“房地产业”后的发展前景（四）判断二、打造“分时渡假式连锁产权酒店产权式酒店”——翻天轮（一）“产权式酒店”的发展现状（二）投资者期盼（三）判断三、我们的核心竞争力四、我们的整合市场战略（一）主题定位、整合品牌（二）品牌商家、信心保障（三）市场战略五、我们的整合攻击战术一、营商环境新呼唤——我们寻找出路？（一）历史告白在改革开放浪潮中诞生的中国最年轻的素有“椰城”美称的海口，是一

2、个具有热带风光、滨海特色的外向型、国际性省会城市，正以崭新的姿态傲然崛起。自海南建省办特区以来，实行对外开放政策，海口的经济建设取得了巨大的发展。2000年国内生产总值133.62亿元，与建省前的1987年相比，增长6.4倍,年均递增16.7%。2001年7月底，在海南省海口市举行的“第一届中国旅游房地产博览会”，则真正让旅游房地产进行了一次空前的演练，新鲜出炉的“产权式酒店”更是受到了广泛关注。（二）剖析现状F投资者对“产权式酒店”的投资越来越理智；F酒店业的大环境是绝大多数酒店处于开房率不足、保本微利甚至亏损的景况，整体行业景气度不高；F随着政

3、策对城市地产的宏观调控，海口的房地产在近两年内将会逐渐复苏；F海口作为著名的风景旅游城市，拥有丰富的旅游资源，产权式酒店有足够的发展基础；F海南皇冠滨海温泉酒店位于中国重点旅游城市-海南省东营滨海旅游开发区，占地10万平方米，总建筑面积9.8万平方米，齐集旅游、度假、温泉疗养、火山美容、娱乐及美食于一体。拥有的天然温泉，各项设施均符合BASS酒店集团五星极皇冠酒店标准。（三）“旅游业”接驳“房地产业”后的发展前景我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，突出反映在以下几个方面：首先，从国家政策上，党中央、国务院及各级政府相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发

4、展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。其次，正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。据国家旅游部门统计，到1999年底，我国共有旅游住宿设施23．7万个，其中涉外饭店7035家，客房88.94万间；我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位，奠定了亚洲旅游大国的地位。“十五”计划一旦顺利实现，旅游业将为国家提供外汇收入900亿美元以上，增加国内生产总值3万亿元以上，创造就业机会800万人以上。到2005年，我国入

5、境旅游人数将达到8500万人次，其中过夜海外旅游者3450万人次，旅游外汇收入220万美元；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入5000亿元；出境人数将达到1636万人次。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机。第三，从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳、海南等大城市路网系统发展迅速，这对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。第四，市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己

6、的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。市场经济向来遵循：先介入，早开发，先受益的原则。我们有理由相信：未来几年，我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。（四）判断从产权式酒店发展的趋势和海口的产权式酒店的商业环境，并结合本项目自身的情况，我们得到非常明确的结论：我们必须采取销售主题为“分时渡假式连锁产权酒店”将酒店的产权、经营权与管理权有机地剥离，以产权式酒店的可持续连锁经营为宗旨，才能最终实现业主、发展商与经营者多赢的局面。只有建立一个主题鲜明、功能划分合理、消费指向清晰及产权

7、明晰的产权式酒店，方才是我们寻觅的最佳出路。二、打造“分时渡假式连锁产权酒店产权式酒店”——翻天轮（一）“产权式酒店”的发展现状据有关资料显示，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。从1999年的海南“南海传说”、三亚“博熬国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反映。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、位于

8、秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、雅兰置业（深圳）有限公司的雅兰酒店产权酒店、深圳秀峰工业城开发公司的阳