業者創新研發計畫個案研析

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1、業者創新研發計畫個案研析東京都公寓大廈管理維護股份有限公司物業管理產業物件委託交易平台陶幼慧國立高雄大學資管系教授壹壹壹、壹、、、高階主管高階主管/公司簡介一一一、一、、、公司沿革公司沿革東京都公寓大廈管理維護（股）公司創立於民國85年11月，創立初期資本額為1千萬元並名為「東京都建築物管理維護股份有限公司」，至民國88年方才變更為現有名稱且民國96年之後實收資本額為新台幣4千萬元，百分之百由東京都保全公司持股。它的母公司東京都物業管理機構，是由擁有50年經營管理經驗的日本NihonHousing株式會社於83年9月成立，且東京都物業管理機構集團子公司也相繼成立及增資，迄今國內經管實績

2、超過4,000棟約70,000戶，並連獲內政部營建署評選為「優良公寓大廈管理維護公司」。二二二、二、、、高階主管高階主管由日本母公司東京都物業管理機構董事長植野克彥以「顧客至上，創造優質生活」的精神，帶領東京都在台逾15年。在植野克彥董事長帶領之下，東京都物業管理在國內由總經理蔣桂彬以及資深副總林錫勳努力經營台灣的集合式住宅市場。本計畫由林錫勳資深副總擔任主持人，林副總由基層總幹事做起，產業經驗豐富，資歷達二十年以上；又因具備企業管理專業背景，陸續為東京都集團導入IS09001、ISO140001及KPI關鍵績效指標，並致力企業e化整合平台建置、社區通路營運、社區營造、人才培訓與智慧生

3、活空間研究。此外，林副總也積極參與內政部營建署及建築研究所等相關產學合作研究計畫，和東京都集團業務得以相輔相成。三三三、三、、、組織架構與人員配置組織架構與人員配置東京都物業管理機構整合旗下各子領域公司的專業團隊人力，使服務的整合力與執行力得以充分發揮。從圖1-1可見，董事會下有董事長及總經理各一位，並有台北六個事業部，並分散在桃園、台中及高雄都會區等三個分公司；組織功能部門包含環保部、機電部、行政管理部、財務部、經營企劃部、營業推進部、研發部、人資部及資訊部；其完整且專業的嚴密組織，35,000名員工都直接或間接支援公寓大廈管理維護的核心事業。直屬於東京都公寓大廈管理維護公司的員工則

4、有556人，從研發費用占整體營業額1.5%的投資來看，東京都大廈管理維護公4198年度協助服務業研究發展輔導計畫司在物業管理方面，持續研發相關的管理制度及開創新服務的態度非常積極。圖1-1東京都物業管理機構的組織架構圖貳貳貳、貳、、、公司產業地位公司產業地位東京都公寓大廈管理維護公司於民國97年的營業額近四億六千萬元，在公寓大廈管理這塊市場佔有率約在5.6%。因缺乏官方或產業協會或學會的數據，東京都估算台灣公寓大廈管理總產值的估算原則為，以民國八十四年後新建物必須成立理管理組織的標地為基礎，去估算其總建物量體乘以40-50%左右的管理委員會支出之總產值。國內具5,000萬以上資本額可上

5、櫃或員工超過1,000人且營業額高於5億元的物業管理公司，僅約十家左右（林錫勳，2002；黃南淵，2004）。不以上櫃為目標的東京都公寓大廈管理維護公司，4千萬資本額在國內仍具相當的規模。尤其是東京都物業機構以集合式住宅為主要經管標的，其7萬戶的經管實績，實質上是國內集合式住宅的最大物業管理公司。其餘大型物業管理公司，則多以如辦公大樓等的非集合式住宅為主要營運標的。另一方面，東京都物業管理機構在產業中的地位，可由下列幾點中窺知：第一、東京都嚴謹而用心的管理方式，獲得經管社區的高度肯定，因此連續於民國九十一及九十二年獲頒前十大優良公寓大廈管理維護公司之殊榮。42業者創新研發計畫個案研析第

6、二、東京都經管建築包含住宅大樓、公營辦公大樓、商業大樓、量販店、飯店及廠辦等；在台灣仲介業中所流傳的十大名宅排行榜中，東京都所經管的案場高達四成，證實了東京都對各類型建築的管理實力。第三、東京都企業制訂嚴格的評核制度，並將業務執行之作業流程標準化，透過國際ISO之品質政策與環境政策等認證，確保服務品質。因此，東京都多數經管案場之服務年數可長達5-10年。第四、東京都物業管理機構是國內少數集團型的經營模式，由集團內相關的專業子公司支援環境清潔、修繕維護及保全等的業務，公寓大廈管理維護公司則專責「事務管理」的服務（陳柏廷，2004）。集團式的物業管理經營，不但是該產業的主要發展趨勢之一，也

7、是優良服務品質的基石，細節可見後面章節詳述。第五、東京都物業管理出版雙月刊，每兩個月發刊一期，迄九十八年八月一日止，已出版57期，如圖2-1所示。提供物業管理產業及其社區居民，一個多元且豐富的專業報導及資訊，藉此提倡物業產業的最新觀念與溝通管道。圖2-1東京都雙月刊第57期圖2-2民國97年東京都論文比賽第六、身為集合式住宅最大的物業管理公司，東京都對物業管理人才的招募與培訓不遺餘力，自民國九十四年起每年辦理碩、博士論文贊助活動與專題講座，藉此