南昌房地产市场前景分析与预测研究

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1、万方数据^黑慧掣』堂南昌房地产市场前景分析与预测■陶满德刘群红本文运用系统论的理论，从经济运行的角度，通过对南昌市房地产市场的分析指出，南昌市房地产市场前景良好，房地产发展的经济空间广阔，房地产市场具有很强的持续发展能力。【关键词】房地产；市场系统环境；南昌市【中图分类号】F293．3[文献标识码】A【文章编号】1004—518x(2004)05一0237—04陶满德(1957～)，男，上海市入，江西师范大学城市建设学院院长，教授；刘群红(1963一)，女，江西南昌市人，江西师范大学城市建设学院副教授。(江西南昌330027)南昌市房地产业以超常规的

2、高速度已经走过了三年，在这样的发展背景下，人们不禁要问：南昌房地产市场的高速发展还能持续多久?房地产市场前景如何?于是，有人通过把南昌市与周边省会城市房地产业发展进行对比来看南昌市房地产市场的前景，也有人从南昌市房地产投资占全社会固定资产投资的比重与全国该项指标的平均值进行对比来进行论证。这些分析看似有理，但房地产市场区域性的特点告诉我们，只有立足于江西，深刻剖析南昌市房地产市场本身，才能把握市场前景的脉搏。本文试图从经济运行的角度，对南昌市房地产市场的前景作一个分析。房地产市场是一个复杂的开放型系统，从经济运行的角度来看，这个系统由两大部分构成，一

3、是房地产市场内部系统，在这个系统内主要包括房地产市场结构合理性、房地产一、二、三级市场的联动机制、供需关系的平衡、市场潜力的大小、各市场要素之间的整合性；二是房地产市场的系统环境，主要包括宏观经济环境、工业化和城市化的发展环境、融资环境、资源环境、政策环境、社会环境等。一个前景广阔的房地产市场必须是房地产市场内部系统运行有序、结构合理，市场系统环境发育成熟、整合协调。同时，房地产市场内部系统与市场环境之间具有畅通的双向信息流，构成一个相互反馈的系统有机组合。本文正是基于这种认识来剖析南昌市房地产市场前景的。一、市场系统环境分析房地产市场系统环境对房地

4、产市场前景影响主要体现在两个方面：一是市场系统环境给房地产经济运行提供的空间有多大；二是系统环境自身对外拓展的能力有多强。前者直接影响到房地产市场的现实前景，后者则关系到房地产的持续发展前景。因此，对南昌市房地产市场前景的分析，不妨先从市场系统环境分析着手。1．宏观经济环境利好房地产业的发展与国民经济之间存在着有机的联系。在现实的经济运行过程中，国民经济与房地产业之间的相互影响与相互作用，都是通过经济变量、经济参数来完成，并在国民经济周期波动和房地产周期波动过程中实现的。因此，那些既对国民经济波动产生作用，同蕊藏237万方数据江西社会科学2004．5

5、时又会影响房地产波动的宏观经济变量和参数，便成为影响房地产市场前景最重要的因素，其中又以经济增长率最为重要。美国经济学家西蒙·库兹涅茨在对各国经济增长率进行了大量的统计分析后，于1999年指出，国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在着十分紧密的关系(见下表)。从中我们可以看出房地产业发展的水平与国民经济增长率呈高度的正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展的速度也越快。宏观经济增长率房地产业发展状况小于4％萎缩4％一5％停滞甚至倒退5％一8％稳定发展大于8％高速发展lO％一15％飞速发展用这一规律，可以解释南昌市近两年房地产业的飞速发展。2002年

6、和2003年，南昌市GDP增长率均超过10％。根据“南昌市2000—2010年富民强市规划”，在这十年问，南昌市GDP平均增长率要达到11％一12％。如果这一规划目标能够得以实现，那么按照西蒙·库兹涅茨的研究成果，可以预计，南昌市房地产业经济运行的快速发展空问将持续到20lO年。2．工业化和城市化进程强劲世界经济发展的实践昭示了这样一个规律，城市化的进程紧紧地伴随着工业化的进程，而工业化与城市化进程深刻地影响着房地产业的市场前景。在工业化的进程中，一方面给作为第三产业的房地产业提供了经济运行的市场空间，另一方面，在工业化的进程中，工业本身也需要房地产

7、业的快速发展予以支撑。城市化的进程则更为直接地影响着房地产业经济运行的空间。因为，城市化过程的实质就是农业用地向非农业用地转化、农村人口向非农村人口转化的过程。在前不久结束的我省“两会”上，加快工业化与城市化的进程，已经成为我省经济发展战略的重要决策。作为全省经济“增长极”的省会南昌市，在“十一五”期间，毫无疑问地要加快这“两化”进程，在“举全省之力做大做强南昌市”的战略方针下，我们有理由相信，南昌市城市总体规划所确定的到2叭0年南昌市城市建成区面积达300平方公里，城市人口达300万的目标是可以实现的。在这一目标实现的过程中，从经济运行来看，就为城

8、市经济的重要组成部分——房地产经济，提供了广阔的经济空间和市场前景。这一点已经成为房地产业界的共识。3．市场