中国房地产形势分析及趋势研判

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1、精品资料.为你而备2012年中国房地产市场形势分析及趋势研判房产之策精品资料.为你而备第一部分2011年市场回顾一、2011年调控内容、政策文件、核心规定回顾限贷1月26日：《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》（国八条）二套房贷款首付不低于60%。停发三套贷款。限购1月26日：“国八条”大城市本地居民限购2套，外地居民限购1套，无纳税证明或社保证明外地居民停售。7月12日：“国五条”二三线房价上涨过快的城市限购。限价“国八条”合理确定本地区年度新建住房价格控制目标（涨价不超过GDP或居民

2、收入增幅）。发改委《商品房销售明码标价规定》从5月1日起企业明码标价，开盘限涨，涨价要重新申报备案。信贷央行上调存款准备金率2010年1月以来两年内连续上调了12次，最高达到21.5。央行上调房贷利率。重庆首套房贷款利率大多上浮10%-20%；二套房贷款利率上浮30%。税收1月27日：财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，不足五年转让全征营业税。《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，首套90平方米以下，契税1%；首套90—144平方米，契税1.5%；

3、其他房产，契税3%；各地普遍上调土地增值税，144平方米以下的普通住房土增税2%；非普通住房及车库土增税3.5%；独栋别墅及商业地产土增税5%。重庆、上海房产税征收试点。主城九区个人拥有的独栋住房0.5%精品资料.为你而备。房价高于主城上两年均价3倍以下的住房0.5%；房价高于主城上两年均价3--4倍的住房1%；房价高于主城上两年均价4倍以上的住房1.2%。外地三无人员第二套普通住房0.5%。保障房2011年政府工作报告：开工建设1000万套保障性住房。十二五规划：五年内开工建设3000万套保障性住房。问责1月26

4、日：“国八条”新建住房价格控制目标纳入地方政府考核，实行约谈问责制。出台系列政策组合拳目的在于全面控制市场投资投机需求，做到“高端受限制、中端被抑制、低端有保障”，迫使“大城市被遏制，小城市受牵制”，通过减少需求来控制房价过快上涨。二、2011年房地产市场总体发展态势回顾1、2011年市场基本面以增长为主2011年1-11月，我国房地产市场虽然经历了有史以来最严厉的限购、限贷、限价政策的影响，但市场总体规模仍然保持着持续增长，各项指标并未因调控而大幅衰减，市场基本面仍然是以增长为主。2008-2011年全国商品房销

5、售情况表精品资料.为你而备2008-2011年全国商品房销售额同比2008-2011年全国房地产开发投资完成情况表2008-2011年全国房地产新开工面积对照表精品资料.为你而备2、一线城市销售有所萎缩严厉的调控政策对全国市场总体规模及大型房企的影响并不是十分巨大，受影响最深的是一线大城市。北京市近三年1-11月商品房销售及新开工面积对比上海市近三年1-10月商品房销售及新开工面积对比（数据来源：上海统计局）深圳市近三年1-10月商品房销售对比精品资料.为你而备3、回款较差加上信贷紧缩，造成企业资金链紧张从国家统计

6、数据来看，今年我国房地产市场交易总体上受宏观调控的影响不是很大，但为什么大家收到的、看到的、听到的全是销售受阻和打折降价的信息呢？原因很简单，2011年各大企业销售很好，但回款较差。由于存款准备金率不断上调，银根紧缩，信贷额度有限，开发贷款及按揭贷款很难办理，企业现金流极为紧张。根据人民银行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》，2011年，房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长

7、28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。2011年，房地产开发贷款增速总体回落，全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。其中保障性住房开发贷款增量占比提高。由以上数据可以看出，开发贷款及按揭贷款仅2.096万亿，仅占25.1%，低于历年同期。与此同时，由于2010年市场形势好，房地产企业加大了开工力度，目前施工在建规模有史以来最高

8、，各大企业资金支付压力极大。2011年全国房地产施工在建面积精品资料.为你而备2011年全国房地产新开工面积由于2010年销售形势好，各大企业加大了2011年的销售目标，由于目标普遍定的较高，使得很多企业到了年底都难以有效完成目标，而完成情况又直接决定了职业经理人及其团队的奖金。大型房企1-11月完成销售额（亿元）2011年年度目标（亿元）完成情况保利地产6