嘉汇园二期推广方案

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1、嘉汇园二期推广策划案1、前言通过对项目本身的分析及对宏观市场、区域市场的调研分析，来准确把握市场脉搏，本着利润最大化原则调整策略。并制定符合市场客观需求状况的实效性推广策略和销售体系。2、市场分析（1）天津市场概况自5月份以来天津的房地产市场已渐渐平稳，市场需求已不再像上闰年那样无羁的释放购买力，究其原因既有正府推出经济适用房的冲击又有消费者在市场躁动后理性的观望心态。纵观天津目前房市主要呈现以下趋势。（1）中高档商品房供给已超过了有效需求。（2）由于利益驱动及开发商本身缺乏预测不（3）准确造成供给结构出现缺陷，（4）中低

2、档产品严重不（5）足。（6）高端产品既将出现有价无市的不（7）利局面。（8）国家为防地产泡沫已采取柔性宏观调控，（9）住房消费贷款的支持力度会减弱。（2）区域市场分析随着近两年政府对西北版块、道路、交通加大力度的改善，尤其是今年夏天几条道路的建成通车，其交通优势凸显，西青道正在拓宽，咸阳路既将通车，再加上本区域市场中低档物业的供给量不是很充足等原因，水木天成、旭水蓝轩等项目的销售均是一路飘红，出现了淡季不淡之热销景象。3、本项目分析（1）项目概况（2）项目优势1、邻主干道西青道2、四层半洋房凸显档次3、一期全部售罄4、远景

3、优势（地铁2号线及延安路的打通）（3）项目劣势1、区域环境不理想2、生活配套不完善3、交通便利性差4、景观无特色5、一期物业形象难以令人满意6、单价偏高，总价偏高（4）威胁1、同竞争项目相比，本案无突出优势而言，其高利润原则支撑力明显乏弱。2、西青道拓宽工程对于本案的销售有一定影响。（5）机会区域市场中低端产品供给不足，可选择性不多。4、竞争项目分析项目水木天成第五街旭水蓝轩地理位置红桥区咸阳路延长线西侧南开密云一支路与福姜路交口平均单价3350元/平方米2750元/平方米主力面积80-100平方米80-100平方米主力总

4、价28-35万22-28万入住日期2004.10.302004.9.30交通便利便利规模约5万平方米14万平方米绿化率40%38%销售率80%70%开发商乐康置业长城地产卖点2万平米自然主题公园5800余株原生树8000平米生态湖面800000平方米大盘小户型景观：4000平方米湖面，水系超大楼间距交通便利：小区门口多条公交首末站抗性单价偏高区域环境路况较差竞争项目分析项目凯信家园地理位置密云一支路平均单价2700元/平方米主力面积70-95平方米主力总价19-25.6万开盘日期2004.9交通便利规模约4万平方米绿化率3

5、5%销售率0%开发商房信开发公司卖点小户型抗性区域环境路况5、在售楼盘销售分析已开盘15号、17号、18号楼建筑面积总计7406平方米，技术分析数据：截止日期：2004-07-18已签合同户数：50户一次性付款：4户8%按揭贷款：46户外地业主：7户区域内业主：约70%一期业主亲朋介绍：约35%总套数：117套一室：25套67-69㎡售8套32%二室：68套90-95㎡售34套50%三室：24套102-126㎡售12套50%由以上数据分析我们得出以下结论：一次性付款比例偏小，业主购房压力较大。目标市场集中于本区域内。两居室

6、需求量大。前期市场自然储备客户挖掘贻尽。6、市场定价竞争力评估项目名称内容水木天成旭水蓝轩嘉汇园地理位置（分）1089规模（分）1098规划形态（分）9910配套设施（分）1099交通（分）1098生活配套（分）1098景观（分）1098间隔设计（分）9109外檐形象（分）1099综合得分（分）888178平均价格（元/㎡）335027502893七、营销策略研究（1）总体销售策略说明由于区域市场同类产品的供应量明显不足，水木天成对于本案的影响较为直接，拟采取跟随策略，在价格定为上既满足利润最大化原则，由于水木天成形成一定

7、的价格差异。其次产品的包装及推广形象的提升，推广主体强化四层半洋房精品和升值潜力，增加客户心里价位势能，配合销售的有力执行达到理想销售业绩。（2）市场定位据升值潜力的四层半洋房精品社区（3）目标（4）市场特征1、改善型客户群2、中等以上收入水平3、以区域内居民为主4、年龄在25-45岁（5）营销建议1、产品策略调整适当增加两居室的比例，减少一居室比例卫生间设计成干湿分离户型布局，餐厅与客厅区分更加明显或加大厨房面积与使厨房与餐厅共用2、加强一期物业管理，提升物业形象3、价格短期内不宜再上调4、加强工程等各部门间的工作协调八

8、、营销推广策略（1）营销阶段的划分本案的整个销售过程可以分为四个阶段：第一个阶段销售准备期2004.730~9.15第二个阶段强是推广期2004.9.16~10.30第三个阶段调整期2004.11.1~11.30第四个阶段清盘期2004.12.1~12.30（2）各阶段策略业务细项Ⅰ、销售准备期目的：销