肇庆市臻汇园项目整合推广方案

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1、肇庆市场概况竞争对比市场启示市场策略广告策略推广策略目录【肇庆市场概况】行政与人口：人口394万多人经济状况：05年生产总值达216.70亿元（头三季），园区经济快速发展。商业与人流：商业中心天宁北路、建设三路，饮食江滨路、西江路。未来城区发展：城东新区肇庆概况房地产概况工业发展带动房地产需求；楼盘素质提升，价格逐步走高；高素质楼盘逐渐成为本地买家追棒对象；由04年始，房地产销售势头不断飚升；星湖大道沿线较集中，大盘正向城东发展。购买动机与关注因素：地段、楼层、价格、户型、配套、装修、付款、广告需求与信息来源等。置业需求概况传播渠道概况肇庆传播渠道相对

2、狭窄，但主要地段较密集：房地产广告较少。天宁北路、建设三路等商业地段，其他行业户外广告密集。报纸种类不多且销售量一般。影视广告少。公交班次少，车身广告不多。电台收听以肇庆电台FM92.9、FM90.9为主。【竞争对比】主要竞争对手星湖湾地理位置：星湖大道，青莲村北侧环境设备配套：城区中心、毗邻七星岩风景区、交通便利、市政设施完备物业管理情况：封闭式物业管理建筑面积：80000㎡用地面积：42321㎡销售均价：4800元/㎡左右依傍星湖湖畔，自然环境为现时该区最佳，推广中亦以此为最大卖点沿岸1.8公里木盏道，拥有两个功能岛屿（运动、景观）建筑风格：坡屋顶

3、中式建筑外立面大部分户型不够方正，设计不合理现时临湖单位已认购超过70%（不排除是销控的关系）项目点评：本案主要竞争对手，优美的自然环境是其最大优势，建筑风格为浓厚的岭南坡屋顶风格，与本案较为相近。但户型设计的不合理是其一大败笔。本案在针对性竞争中，可以此为切入点展开。主要竞争对手主要竞争对手湖景园建筑面积：87399㎡用地面积：28466㎡共25座建筑位于星湖旁，中、高层住户可获较佳湖景园林风格：亚热带主题园林建筑风格简约、时尚优惠政策：成功认购除享有额外95折优惠，同时还享有即认购即增值5000元房款优惠项目点评：该项目同样以湖景为其一大卖点，但同

4、样的卖点，则略逊于星湖湾。规划属于中小型规模的楼盘，此点与本案存在很大差距。主要竞争对手主要竞争对手星湖奥园项目地址：肇庆西江路东用地面积：63815㎡建筑面积：210000㎡栋数：20栋区内设四星级酒店一期单位基本售罄项目理念：提倡建设奥林匹克精神文化的运动社区、绿色节能社区和高智能数字化社区。政府支持：政府计划斥资2000万元对波海湖沿湖两公里湖堤进行改造并兴建亲水堤岸栈道所获奖项：2005年11月房展会“最收市民欢迎第一名”楼盘同年12月“泛著区域房地产业品牌企业”称号项目点评：该项目地处波海湖西岸，北倚蕉园岗，东邻七星岩,湖、山优势突出；项目规

5、模不算大，但定位较为高端，只有1600个单位，在市区中，容易被消化；临湖的10个单位以7000元/㎡的定价，引起多方关注。该项目同样为本项目最重要对手之一。主要竞争对手本案项目数据【市场启示】项目概况优势：发展商实力雄厚，高起点规划、大手笔规划，产品精益求精；大型高素质楼盘，占有相当的市场份额，市场关注度高；地处城东新区，属东扩南连辐射区，也是未来城市发展方向，升值潜力大；立面现代感强，规划合理，楼距宽阔，处处有景；园林、户型、规划等均领先于本地楼市；小区配套设施齐全；劣势：现时项目所处的区域仍为郊区状态，城市氛围较弱；交通配套暂时有一定问题；周边市政

6、、生活配套仍不完善；目前存在的治安隐患较多。项目概况市场启示不利因素城区仍是多数消费者置业首选，对目前位于近郊本项目有一定压力：周边没有可借势的项目或建设，市政、生活配套暂未能跟上需求。城东新区概念虽已提出，但雏形尚不成熟，主观性的引导极为重要。有利因素相对于其他楼盘，本区位未来发展趋势和生活模式更让人期待。市场启示与奥园进行面对面的品牌竞争：不利因素强势品牌带动的规模化生产和规模化营销。与本地发展商合作，了解本地买家需求。先与本项目推出，分流了一定数量的客源。有利因素品牌老化、工厂化生产。手法与广告表现上比较单一，缺乏与客户产生有效的沟通。市场启示传

7、播渠道窄而少，对推广到达率与宣传范围有一定的影响：不利因素当地电视、报纸与文化产业相对缺乏，传播工具当属户外广告与口啤传播，对于初开发的大盘需要利用的系统性、分阶段的整合推广极为不利。有利因素城市的人口集中性与本项目的目标群较单一性，能让我们按要求达到我们的目的。【市场策略】推广思路借助东扩南连规划，针对星湖大道版块，打造上筑生活区（高尚住宅版块），引导新消费观念；依托强势产品，通过推广突出园林、户型、配套与服务，将其提升为目标群向往的一种“上筑生活”方式，建立大盘品牌，迅速抢占市场份额。推广核心重点炒作项目的区域发展展望，提升至社会的舆论层面，营造“

8、新城市·新中心”、“肇庆上筑区”的板块态势。将肇庆·臻汇园打造成产品、服务与质素更胜于其他楼盘