《山证分析师观点》word版

《《山证分析师观点》word版》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、【山证分析师观点】【山证分析师观点】2011年03月08日　　【山证分析师观点】xmlnamespaceprefix="o"ns="urn:schemas-microsoft-com:office:office"/>　　华侨城A年报点评-靓丽年报主要来源于房地产利润　　l各项业务都有所增长，房地产收入同比增长116%是收入增长的主要源泉。2010年年报资料显示，公司房地产收入占收入比重为41%，同比增长116.31%；旅游综合收入占收入比重为56%，同比增长32.65%；纸包装收入占公司收入比重为4%，同比增长25.38%。非

2、常明显，房地产收入大增是公司全年营业收入比去年同期增长58%的主要源泉。　　l公司盈利能力大幅提高：2010年公司净资产收益率（摊薄）达到23%，创历史新高，同比2009年增长了6.72个百分点；2010年公司销售毛利率达到51.08%，同比2009年增长了4.99个百分点；2010年公司销售期间费用率达到13%，同比2009年下降了2.75个百分点，其中销售费用同比下降了1.15个百分点，管理费用同比下降了1.87个百分点，财务费用同比微升了0.27个百分点；毛利率的提升和期间费用率的下降导致公司销售净利率达到19.22%，

3、同比增长2.21个百分点。　　l公司有一定的财务风险，但基本可以匹配。年报资料显示，2010年公司资产负债率高达69.69%，创历史新高，同比增长了6.93个百分点。2010年公司经营活动产生的现金流量净额／负债为-0.16，经营活动产生的现金流量净额／带息债务为-0.28，经营活动产生的现金流量净额／流动负债为-0.27，经营活动产生的现金流量净额／净债务为-0.4，公司的高财务杠杆使得公司在加息周期背景和房地产调控背景下有一定的财务风险，但是公司的流动比率高达1.45，息税折旧摊销前利润／负债为0.18，公司的货币资金为5

4、4亿，短期借款为44亿，另外，公司的主题公园能产生一定的现金流，暂时看，财务风险能得到控制。　　l公司的主要利润来源为房地产。从年报资料来看，公司2010年实现归属于母公司净利润为30.39亿，其中投资净收益为3.89亿。华侨城房地产（100%）2010年实现净利润为17.16亿，占到公司净利润之比高达56%，每股收益高达0.55元，投资净收益中，招商房地产（50%）实现净利润为6.56亿，给公司贡献投资净收益高达3.28亿，贡献每股收益为0.11元，华侨城房地产和招商房地产贡献每股收益高达0.66元，从公司年报资料来看，北京

5、华侨城贡献每股收益为0.088元，东部华侨城贡献每股收益为0.18元，合计为0.26元。　　l参股的主题公园锦绣中华、深圳世界之窗和长沙世界之窗2010年共实现净利润为5726.66万元，贡献每股收益为0.018元。母公司2010年年报资料显示，营业总收入为3.32亿，同比去年增长4.23%，营业总成本却高达5.37亿，同比去年增长58.25%；总成本中，营业成本比去年同期下降5.99%，销售费用同比增长72%，财务费用同比增长264%，管理费用同比增长56%，管理费用和财务费用占营业总成本为71%。综合分析，我们认为2010

6、年公司主要利润来源于房地产，大概房地产每股收益占比能达到88%左右，旅游综合业务能占到每股收益达到10%左右。　　l房地产由“旅游+地产”正往“旅游+商业”转型。公司年报资料公告，2011年，公司将集中优势资源，全力抓好上海苏河湾、欢乐海岸、武汉华侨城、云南华侨城、天津华侨城等重点项目。作为华侨城首个试水主题商业地产项目，华侨城深圳欢乐海岸项目计划2011年7月试业，“欢乐海岸”的建设包括两个重要部分：一是计划在城市中心建设的面积达68．5万平方米的自然生态湿地——侨城湿地；二是计划建成总面积约为30万平方米的大型商业广场，该

7、广场将使深圳湾成为深圳市的新商圈。该项目建成后将与周边的华侨城主题公园、滨海长廊和红树林保护区一起，形成一个城市生态旅游区域和商业集群。除欢乐海岸以外，上海苏河湾项目也是华侨城扩展商业模式的一个新尝试。苏河湾项目除45%住宅外，有30%商业，未来公司要把苏河湾打造成上海都市娱乐的新地标，把文化商业娱乐结合在一起。内涵部分里面有很多和商业模式一致的地方。要按照打造上海城市地标的要求，高质量、高效率推进规划设计和工程建设，部分产品2011年年内进入市场。云南华侨城2011年将全面加快建设进度，2011年要完成温泉水公园、湿地公园及

8、生态餐厅、体育公园主体工程，生态花谷、滨水酒店及会议中心要实现开工建设，配套地产项目要实现销售。天津华侨城2011年要抓紧推进规划建设，实现冬季狂欢节项目试运营，娱乐岛室内外水公园项目主体竣工，同时抓好酒店和家庭娱乐中心项目规划设计，年内实现开工，力争2011年配套地产项目实