房地产交易流程.doc

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1、房地产交易流程2009年06月09日星期二下午07:48房屋交易的过程1、登记（1）房屋买、卖方填写<<求购房屋情况登记表>>、<<出售房屋情况登记表>>；（2）房屋买、卖方签订<<房屋求购委托协议>>、<<房屋出售委托协议>>；　　2、选房（1）求购者选房；（2）业务部门开具<<看房联系单>>，经纪人陪同看房；（3）出售方协助看房；　　3、议价过程（1）业务部协助双方洽谈、协商；（2）买卖双方签订<<房屋转让合同>>；（3）完成房屋评估，双方确定交易价格；（4）公司代办买卖双方产权过户手续；（5）完成

2、房款交割。购买商品房办理“三证”所需资料     1、商品房购销合同书原件；2、商品房销售统一发票第二联（发票联）、第四联（交付联）原件，若有第五联（报查联）提供其原件；3、外业测绘调查表及分层分户平面图原件；4、购房人为个人：身份证原件及复印件、私章，未成年人提供监护公证书原件；购房人为单位：提供单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章；  （二）二手房买卖权证办理所需资料（私房）  出方：1．房产权证、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；2．共有房屋出售须提供共有人同意出卖的证书或委托书原

3、件；3．单位出售自管房：提供单位营业执照复印件加盖公章；4．若有上级主管部门，提供其同意出售的意见原件，若为有限责任公司、提供公司章程及董事会决议文件；受方：1．转让合同原件、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；2．单位购置房屋须提供房管局同意购房的批文原件及单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章；二手房交易过程中风险与防范2009年06月06日星期六下午08:51二手房交易过程中中介参与到底有哪些“陷阱”？二手房交易过程中中介参与所设“陷阱”颇多，这些陷阱不仅仅是针对买方的，对卖方也同样存

4、在售房陷阱。中介公司常用的“陷阱”如下：陷阱一：全包价。中介公司对买方或卖方承诺买房款或售房款是一个定数，全包价，别的不用管了，但在交易过程中中介公司会突然说出某某费用应该由买方或卖方出，否则不给办过户或不履行合同，以此要挟买方或卖方就范。陷阱二、中介公司在买卖双方办理交接手续时不到物业公司办理交接手续，可能会导致买方因卖方所欠物业费、供暖费等未结清而造成损失，一切拖欠费用只能购房者自己个人承担。陷阱三、将房屋交付作为履行完合同的标志，中介公司不再负责办理过户手续。很多购房者认为一手交钱一手交房，只要自

5、己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了。按照法律规定不动产的转移应该以变更登记为准，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原房主，而且存在无法完成过户的可能性，比如禁止上市交易的房屋、未取得产权证的房屋、法院查封的房屋等。陷阱四：个人现金收房或中介公司收购。中介公司以一次性付款的方式压低售房价格，然后在高价出手。他们所说的现金收购并非房屋买卖，而是将房款付给售房人后由售房人委托中介公司的职工并办理公证，由中介公司的职工代表房主办理与买方的交易手续。陷阱五：代理合同陷阱。许多中介在与卖方签订《房屋销售代理协议

6、》时，故意在协议中只说明代理出售房产，但并未限定代理出售的时间限制，但约定了房主不出售此房的违约责任。几个月之后，中介公司称有客户想买房，而此时房主认为中介公司这么长时间都没有卖掉这套房屋，于是自己卖掉或不想再通过中介公司出售房屋了。如果这样，中介公司就会拿出当初签订的代理协议以违约相要挟，要求卖方承担违约金。陷阱六：买卖合同条款简单化陷阱。不法中介利用简单的买卖合同条款控制业主。业主与客户签订的“房屋买卖合同”只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地址等基本情况，但没有付款时间、付款方式的相应条

7、款，房屋的过户及时间，也没有入住交验、税费负担、费用明细的相应条款。等到合同实际履行时，因买卖双方理解的不一致，导致合同无法履行或产生纠纷。如何避免二手房交易过程中的陷阱？二手房交易过程中的陷阱很多，可谓防不胜防，但是也是可以防范的。针对上面提到的一些问题的陷阱，笔者简单地说明一下防范措施，但在具体的交易过程当中，陷阱是随时变化的，陷阱是数量远不止上面提到的几种，卖方或买方还应当具体问题具体对待。购房人或卖房人在买卖二手房时应注意如下几个问题：一、购房者在签订二手房购买合同或与中介公司签订协议之前，一定

8、要了解清楚中介公司收取哪些费用，这些费用是做什么用的，了解清楚办理各类房屋交易需要的全部费用以及交纳方式，相关费用该谁交，如何交，向谁交，何时交，都应该弄清楚。弄清楚之后最好在合同后附上《费用清单》。二、与小区管理的物业公司办理交接手续，弄清楚原房主是否欠费、欠费多少，由谁来承担原业主所欠费用。最好在签订合同时明确约定物业费、供暖费等费用以交接时间为准，在交接之前产生的一切费用原房主或中介公司承担，交接之后的由买方承担。另外，最好在房款的支