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1、房地产市场与交易福州大学管理学院（管理科学与工程系）陈世发2.房地产交易的类型和流程2.1房地产交易的含义2.2房地产交易的特点2.3房地产交易的基本流程2.4房地产交易的主要类型2.5房地产市场的界定2.1房地产交易的含义根据第一章所讲授的，主要是：“物”和“法”的角度：一方面指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等行为。另一方面是有偿取得或者转让房地产的有关权利的法律行为。当然也可以基于以下角度，但属于房地产的交易类型（见2.4）交易客体的角度：地产交易与房产交易2.2房地产交易的特点(一)收集的观点，不妨讨论(1)房产交易与地产交易的有机统一。(2)交易地点不固定。(3)交易的实质是房产
2、和地产无形权利的转移。(4)交易双方必须按规定签订交易合同、办理交易公证、进行产权登记，以使房地产权益受法律保障。(5)交易涉及大量资金，往往需要金融机构支持，采取分期付款方式交易。(6)交易活动可一次完成，也可按时间分期陆续实现。(7)交易受法律约束。受国家监督和检查，政策性强。(8)房地产个别性强、差异性大，不可能有统一的价格标准，需要专业人员提供可据参考的交易价格。(9)交易受区域性的限制，地区间的房地产交易价格不易比较。(10)市场结构复杂，交易过程中，专业性强，手续、信息繁杂，需要广泛的中介服务。(11)由于房地产具有保值与增值的作用，因而房地产交易具有消费与投资的双重性质。2.
3、2房地产交易的特点(二)2.3房地产交易的基本流程结合以上内容，可以简要地用下图表示。出让（转让）或划拨两种方式持有建设工程规划许可证；完成工程建设总投资的25％（？）以上组建公司取得单项房地产开发经营权取得国有土地使用权证书完成开发投资总额25％（？）以上；或形成工业用的或其他建设用地条件房地产转让申请房地产预售申请登记、取得商品房预售许可证签订预售合同房地产预售合同登记预购房地抵押房地产抵押登记房屋竣工验收，取得质量合格证书房地产登记，申办房屋所有权证书买卖签订买卖合同租赁签订租赁合同抵押签订抵押合同房地产买卖登记换领新证到房地产管理部门登记备案自用再转让、抵押、租赁、自用房地产抵押登
4、记签订转让合同房地产变更登记征用、拆迁、生地土地使用权挂牌出让:案例上诉人(原审原告):时间房地产建设集团有限公司被上诉人(原审被告):玉环县国土资源局住所地：浙江省台州市玉环县珠港镇城关玉兴东路。本案例选自最高人民法院公报第103期一、基本案情2002年11月7日,玉环县国土资源局(以下简称国土局)在《玉环报》上刊登了《玉环县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》(以下简称《挂牌出让公告》)。主要内容:经玉环县人民政府批准,国土局定于2002年11月21日8时到同年12月4日15时,在玉环县地产交易窗口挂牌出让下列一宗国有土地使用权:1．该地块位于玉环县珠港镇坎门鱼港花礁岩填海开发工程区
5、域,开发编号为2002—005号,面积25．9434公顷,用途为混合住宅用地(商住混合),土地使用年限为70年；容积率不大于1．5,绿化率不少于35％,日照间距为1:1．1以上,建筑密度在30％以下,在取得土地使用权之日起5年内完成建设；2．该地块挂牌起拍价为4300万元,成交地价在成交后付40％,余额在合同中约定付清；3．凡具有资金实力,并能在规定时间完成建设的中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织均可参加竞买；6点4．报名时间:2002年11月1日至同年11月20日J5时止；报名地点:玉环县地产交易窗口；报名需带资料:注册资本在1亿元(注册到位5000万元)以上的营业执照副本原件,
6、加盖公章的法定代表人证明书；5．参加竞买者在报名时须交纳保证金2000万元；6．挂牌时间:2002年11月21日8时始至同年12月4日15时止；挂牌地点:玉环县地产交易窗口。是否成交的条件《玉环县国土资源局国有土地使用权挂牌出让须知》(以下简称《挂牌出让须知》)第十三条载明:“挂牌期限届满,按照下列规定确定是否成交:(1)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价并符合其他条件的,挂牌成交；(2)在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人；报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外；(3)在挂牌期限内无应价者或竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的
7、,挂牌不成交；(4)在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的,出让人可以决定实行现场竞价,也可另行确定时间实行拍卖竞价,出价最高者为竞得人”。2002年11月20日,国土局收到时间房地产建设集团有限公司(以下简称时间公司)的“挂牌出让竞买申请书”,该申请书载明:“经认真审阅贵局国有土地使用权挂牌出让文件,我们愿意遵守国有土地挂牌出让文件的要求和规定,决定申请参加贵局2002年11月21日至同年12月4日在玉环
