xx花园住宅策划简案

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1、浪漫圣淘沙策划简案目　录  第一部分项目定位分析 一、项目概况　二、项目SWOT分析 1、优势及市场机会 2、劣势和市场威胁三、项目市场定位四、项目客户定位五、项目产品定位            第一部分项目定位分析 一、　通州市场概况　　　 近几年，在国家和市委、市政府的支持下，通州区用于道路及环境建设的投资高达60亿元，再加上轻轨的开通，直接或间接地拉动了全区各类产业的增长。目前，“地理位置得天独厚，现代交通方便快捷，水系发达绿色景观，基础设施京郊一流”是通州区房地产业大发展的优势和特色，也是通州区房地产业得以跨越式大发展的基础。　虽然通州区具备居住的良好的居住条件，但市场

2、积压却较为严重，许多市场知名楼盘的销售也不超过7成。这一切说明了当地市场容量还是有很大的局限性。其次，由于当地居民收入及消费能力偏低，当地购房者对性价比的要求不够成熟，一味追求低价格，从而误导部分开发商忽视了产品真正的价值，高价格、高品质的项目凤毛麟角，形成了一定的市场空缺。二、项目SWOT分析　　 1、优势及市场机会①优越的生态环境200亩运河奥体公园、800亩运河文化广场、大面积绿化隔离带、运河生态公园，百万株多年成树，营造了北京市“绿肺”中心位置，为项目造就了优于其他区域的清新空气。而小区本身设计则贯穿了低层、低密度、高绿化的“健康至上，生态环保”的空间理念，社区由6层带

3、电梯板式花园住宅组成，社区绿化率高达40%，户型则考虑到各层次消费者的特点，面积在60~200平米之间，满足现代居住模式的需求。②交通便利项目位于通州区进出要道的便捷交通位置上：不但有高速直达，多路公交，而且处于轻轨沿线，交通特别顺畅。322路、342路、938路、728路、930路、848路、312路、846路、928路、924路、938路支线（北京站—土桥）、848路（非空）均在附近设有站点。③西区紧邻武夷花园小区紧邻北京武夷房地产开发有限公司投资建设的，总占地4500余亩，建筑面积450万m2，建成后将入住12万人的武夷花园，武夷花园配套完善，学校、幼儿园、邮局、银行、购

4、物中心、酒店、娱乐休闲中心一应俱全，且在购房人群中享有良好的口碑。由于本项目规模、社区配套均处劣势，可借武夷花园之势，以“站在巨人的肩膀上”为突破口，强调项目优势，如：电梯、建筑艺术等。、④本项目规模及地位基本具备地标级建筑特点本项目采用分期开发模式，一期总建筑面积11万平方米，自成一体，且位于北京市通州区美丽的京杭运河畔，北靠京哈高速公路，东临建设中的外二环路，具备地标级建筑的基本条件。　⑤带电梯的板式小高层将成为卖点"以人为本"是现在不少设计的追求，此理念在本项目中恰恰得到了很好地体现：　　　　一、板式小高层多以南北朝向为主，采光、通风充分，户型均好性明显。　　　　二、板式

5、小高层项目以一梯两户为主，区域范围内私密性较好，噪音、污染、视线干扰等对人的影响也相应减少　 三、建筑拔高以后，绿化面积较多层住宅多　　　　四、设有电梯，方便老人和小孩出行。且运行、维修成本要远远小于高层住宅。　　五、公共交通面积较省，使用效率较高。12层以下因设计一部电梯即可满足消防需要，所以使用率会比高层塔楼高出5-10%　　 　 六、板式小高层施工周期较短，可降低消费者购买期房的风险。　　⑥项目低价入市　项目采用2500元/平方米的市场惊暴价入市，这种革命性让利行为，其实就是为了颠覆轻轨所引起的交通概念，挑战极限性价比，让客户“轻松置业、快乐生活”的梦想变成现实。2、劣势

6、和市场威胁①市场价格的威胁通州区现有的楼市结构呈非常明显的三条脉络发展。城铁沿线、新华大街沿线和北侧的京哈高速沿线。这三个脉络各有特点：城铁沿线交通便利，房价适中，非常适合小白领居住，主要依靠交通吸引客户。新华大街沿线配套齐全，景观好，主要依靠生活品质吸引客户；京哈高速沿线价格便宜，主要就依靠低廉的价格吸引客户。目前这三条主线是比较均衡的发展的。　　在通州地区，由于前几年原有物业不足及政府对通州的政策倾斜，致使各开发商纷纷看好通州，自2001年以来，新增量在短期内突然放大，使需求被高度稀释，现虽有城铁八通线的即将开通作为市场催化剂，但现阶段整体市场表现仍差强人意，价格有整体下降

7、的趋势。②市场潜在供应量的威胁　 随着通州区的快速建设，通州区的市政配套环境在逐步改善，伴随这种市场的变化，通州区的楼盘无论在数量、品质，还是在内、外形态上也在快速变化。自京贸国际以现代型公寓形象进入通州后，加华印象、BOBO自由城等高品质项目先后进入市场。据预计，到2008年，通州区其住宅供应量将突破700万平方米，到时不难想象通州房地产市场竞争的残酷性。③项目周边整体形象仍不具备有目共睹，通州这几年取得了迅速发展，城区形象得到了大力提升，但是，不容回避，通州的长足发展存在一些制约瓶颈，如