惠州市潼侨镇侨冠南路地块市场调研分析报告

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1、目录第一部分项目地块市场调查概况2一、项目地块市场调查2二、地块挂牌主要经济技术指标4三、项目地块情况调查4四、项目交通环境调查8第二部分宏观市场调研分析11一、宏观城市概况分析11二、城市社会经济现状及发展分析13（一）国民生产总值13（二）招商引资13（三）零售商业13三、城镇未来发展规划14第三部分陈江镇房地产市场调研分析16一、区域房地产发展历程16二、区域楼盘价格统计分析17三、区域楼盘分布状况18四、近期区域个盘调查分析22第四部分项目可行性研判32一、地块SWOT分析32二、项目开发评估34第五部分结论34

2、第一部分项目地块市场调查概况一、项目地块市场调查（一）所在城市位置特点项目位于惠州市惠城区潼侨镇镇区东南角上，紧邻陈江镇，S120省道经过地块边上，沿此路至陈江镇中心区约1.5公里。梅汕线铁路从地块东南面500米左右处经过，沿120省道从地块到205国道约3.5公里，至惠河高速约5.5公里，距惠盐高速约6公里，外部交通网四通八达，距惠城区中心城区约15公里，至深圳60公里；不过镇内交通比较单一，全镇主要沿120省道发展，并由此路与其他高速路网连接。根据惠州市总体规划和目前发展形势来看，陈江—仲凯组团将是未来惠州市发展的重

3、点，地块紧邻陈江镇，应该会有较大的发展机会。地块梅汕线陈江镇区潼侨镇区御景华城类别地块1地块2地块3地块4地块5合计用地性质商住用地商住用地商住用地商住用地商住用地94635.3合142亩用地面积（平方米）48599.227219.415208.92300.21307.6转让价1.1亿地价（元/平方米）77万/亩，约1162元/㎡备注五块地连成一片,形成一个整体二、地块挂牌主要经济技术指标恺三、项目地块情况调查（一）地势项目地势较平，周边也没有太大的起伏，整个区域都较平坦（二）地貌地块上无任何建筑物和树木等，全是一片平坦

4、的草地（三）地质属低丘平原，地层稳定性良好，过去50年间未有地震记录（四）地块生熟程度地块属生地，现状交付（五）地块形状地块2地块形状较规划，主体呈长方形，有一端呈楔形地块4地块3地块5（六）地块内的景观没有什么现成可利用的景观，但是远处可以看到一些山景，不过山不大，是一些连绵的小山丘（七）污染度项目的污染比较小此沟将填上，地块边上直接与大路相邻四、项目交通环境调查（一）公共交通设施项目周边交通设施较便利，由120省道可达惠深、惠河、广惠、莞惠等高速公路。（二）公共交通线路项目有公共交通3条线路。线路次序首末站车辆（辆）

5、车型首末班时间全程（公里）6路陈　江火车北站22大巴首6:30末18:3027.311路汽车北站潼湖部队14空调大巴首6:30末18:3032.35路陈江汤泉23空调大巴首6:30末18:3033318路水口——潼侨（三）路网状况地块规划中的高速路，西连常虎高速，东按广惠高速五．周边建筑物情况地块周边建筑物较少，西北方向和东南方向零星有一些低多层建筑；临路一侧有一条水沟，有一定污染，但此沟属于道路红线范围内，以后将填平；东侧主要是农田和渔塘，尚未进行开发，有一定的空气和景观优势。在地块西侧大路对面不远处是今年推出的热卖楼

6、盘——格林童话，目前已基本售完。六．社会治安情况此区域社会治安状况一般，主要是由于外来人口较多，周边工厂较多七．周边配套情况地块周边本身配套现在不足，但是由于离陈江镇中心区只有一公里多路程，那里有较多的商场超市等各方面生活配套；另外由于格林单话楼盘也已售完，业主即将进行装修入住，此楼盘也会有一些相应生活配套推出，如中心商业广场、商务酒店等，以后此区域配套和居民气氛会越来越好。第二部分宏观市场调研分析由于地块处于潼侨与陈江交界处，位置上更趋于陈江，而且由于陈江在此区域的特殊的位置及经济发展关系，宏观市场主要以陈江—仲恺区为

7、主。潼侨镇是以前的潼湖华侨农场演变而来，2003年12月25日，惠州市政府举行潼湖华侨农场撤场设镇交接仪式。一、宏观城市概况分析（一）地理位置陈江镇位于惠州市西南部，南临深圳，毗邻大亚湾、东莞。东北距惠州市区12公里,南离深圳66公里，至惠州港码头45公里,西至东莞樟木头30公里、东莞市区70公里、广州135公里,惠深、惠樟、惠淡、惠广等主干公路在陈江交叉而过。广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境，并在陈江设有客运站和货运站，是惠州市西南部重要交通枢纽。（二）发展历史近年来，陈江镇大力推行工业化、城市化进程，全面优化投资环境

8、和生活环境。为进一步优化投资环境，提高城镇综合竞争力，陈江街镇不断加快小城镇建设步伐，致力于城镇各项基础设施和市政工程建设。建成了一批规模大、档次高的市政配套设施项目，城镇综合功能日趋完善，农村城市化水平大大提高。（三）人口状况陈江镇全镇地域总面积83平方公里，辖11个村民委员会，2个社区居民委员会，总人口10.1万