大岭综合市场营销方案定位报告

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1、XXXX生活广场营销策划方案2004年5月18前言根据二个多月双方的沟通，结合XX综合市场的相关更改情况，我司就大岭山项目，现提出以下主要意见：一、项目目前的业态规划进一步优化，以符合商家实际经营的需要。二、项目定位须进一步斟酌，以保障招商成功，为销售的高价格提供支撑。三、项目推广的总体战略有条不紊的实施。解决以上问题，使经营定位、推广策略两方面形成一个整体，将从根本上促进大岭山项目推广工作的成功。以下，我司将就以上方面分别阐述我司的意见，希望能最大限度的达成一致意见，以便后期工作的开展。XXXXXXXXXX项目组XXXXXXXXXX18

2、大岭山生活广场营销策划方案通过2个月来的方案调整，XX综合市场无论是建筑设计规划还是建筑规模、档次都有了较大的提升，原有的项目定位已经不适合现在的营销需要，经过对周边的业态调查、综合市场调查和对本项目的仔细分析，我司对XX综合市场进行了重新定位，由此对整个营销模式、策略组织方面也带来一定的变动。一、项目定位1）、档次定位由于设计规划、建筑外立面的重大调整，在档次上本项目被营造为目前大岭山首屈一指的高档商业项目，原有的项目命名“XX综合市场”难以满足项目档次的提升，因此建议在营销推广中采用“大岭山生活广场”会更加容易在消费者心目中建立起高尚

3、购物环境的印象。182）、功能定位周边以鞋厂打工群体为主，由于外出打工，他们的工作压力大，收入有限，除了工作其他的娱乐较少，仅有的休息时间大量用在了购物方面，生活枯燥又令人疲乏，如果还是单纯的购物已难以满足该群体的需求。因此大岭山生活广场将以休闲、娱乐、美食、零售、批发采购、综合肉菜市场等多功能综合消费取代单纯的购物，在经营理念中体现“以人为本”的思想。3）、业态定位商业项目最头痛的就是能够同时满足招商和销售的经营业态定位，不少发展商和策划公司，往往都选择寻找大商家，一条道走到黑。大岭山综合市场项目产权只有三十年，由于土地性质为村用地不能

4、够办理按揭手续，因此在销售中对客户心理会产生较大阻碍。同时项目作为东莞大岭山首个投资项目，老百姓的投资消费概念还比较薄弱。18为降低本项目的销售风险，促进销售的顺利进行，建议本项目采取多向经营定位论证，即采取“百货商场、主题商城、专业市场”三条腿走路的方式，东方不亮西方亮，最终为项目确定可行性较强的定位。具体的业态分布如下：一楼：以专业市场为主（包括肉菜市场、副食品批发一条街），辅以其他如五金、餐饮等其中肉菜市场包括粮油区、猪肉区、什货区、蔬菜区、海鲜区、腊味区、豆腐区、鲜鱼区、三鸟区等九大区域副食品批发一条街主营项目包括：水果批发、海鲜

5、干货、干货、茶叶、饮料、食品等。二楼：百货商城通过引进大型商家百货商家，对商铺进行5年返租销售（具体时间以与商家签定合同为准）。三楼：主题商城（女人世界）主营项目：女士服装、儿童服饰、香水、首饰、化妆品、精品店、美容美发用品、婚纱摄影、日常用品综上所诉，大岭山生活广场定位为“大岭山首席摩登生活采购中心”18一、投资策略设定1）、租售并举的操作模式很多大型商场在先期采用的策略基本上以卖为主或租为主，后期一些项目成功采取租售结合的做法。如果单纯以卖为主，一个大型的商场物业依靠散户支撑显然不足，高昂的价格将使销售缓慢，不能使商场快速聚集人气。若

6、依靠大户购买，则因为买家稀缺，利润一定相当微薄甚至亏本。如果单纯以租为主，则会使开发商回收资金的周期拉得过长，失去商业投资意义。结合本项目，我们建议采用租售并举的模式，并保持合理的租售比。出租部分主要集中在二、三楼，这样既可在先期为开发商回笼一部分资金，又可以保证大户、散户及时入场，带动商场发展，并且在商场经营畅旺后，出租部分的租金为返租回报提供有力的支持。18为此，在销售现场组建商业租赁中心，以确切的目前本商业广场的求租信息，求租价格，通过较高的租金价格，保证前5年高达8%投资回报的事实依据达到说服商业买家的效果。2）、30年经营权的完

7、全销售法则投资模式：财富A计划——“O”风险创富●设XX综合市场经营管理公司，负责项目的日常经营管理工作。●通过引进大、小商家解决1楼部分租赁、2楼商场整层租赁，三楼大部分租赁，租期不低于5年。●XX综合市场经营管理有限公司对投资者提供5年的收益保底反租，年收益率不低于8%。●5年后，投资者可提出退铺，开发商承诺原价回购，担保业主“O”风险。返租应用范围：●1楼部分单位●2楼全部单位●3楼大部分单位18●不提供返租的单位在购铺的总价中按年回报率6%一次性给予3年即18%的现金返还，从总价中扣抵，分期付款的买家首期给予10%的现金返还，剩余

8、8%在最后一期付款中扣抵。●返租范围不包括肉菜市场，即肉菜市场不实行5年每年8%的回报，也不享受现金返还的优惠。优势体现●以收益率约定投资总额，淡化物业单价，可提升项目销售单价，缩短销售周期●