坡岭顿小镇定位报告

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1、[坡岭顿小镇]5组团项目定位及产品建议汇报中国地产代理20强机构谨呈：广万地产导坡岭顿5组团区域辐射力目标客户竞争状况市场供需特征开发商经营思路地块自身项目定位模型Part1：地块的现在与未来总用地面积60847.09㎡，总建筑面积66731.72㎡，容积率1.1。地块东西方向沿湖呈“一”字形，长约370米，湖景资源丰富。南北方向两端狭窄，宽约60米，中间约250米。地块西北方向绿化植被丰富，自然景观较好。地块整体较为平整，最大高差不超过6米，与湖面高差为6米左右。地块西南侧为占地约9800平方

2、米的学校用地。高压线经西北方向穿越整个地块，并在5组团地块内有高压铁塔。值得憧憬的未来……城市副中心/多维生态城茶园工业园/长江工业园各类配套设施逐步成熟会展中心/中心商业区隧道/轻轨/城市干道Part2：SWOT矩阵分析矩阵分析SWOT分析优势（S）威胁（T）机会（O）劣势（W）组团在项目整体中的区位优势交通组织上的优势景观资源、环境资源心理距离远、区域发展不成熟长生垃圾场地块相对孤立、高压线区域规划发展前景看好低密度中高端物业存在市场空白区域产业发展带来了潜在客户区域及项目前期形象适宜打造中

3、高端物业区域发展受到不确定因素影响中高端客户受到北部新区分流南山板块、渝南大道板块的竞争分流本项目客户茶园新城内部存在多层面竞争SWOT优化策略加强区域规划前景的宣传，强化区域发展潜力，敦促政府落实一系列配套实施，弱化劣势，提升客户信心注重茶园和主城实际距离与心理距离差距的宣传，减小关注抗性注重区域内各大开发商项目联动效应，提升区域整体竞争力，拓宽客户群准确把握市场空白，打造稀缺性、高质素产品，提升产品市场影响力Part3：核心竞争力地段？？规模？产品？环境？品牌？配套？我们的核心竞争力？答案…

4、…地段条件好550亩的规模广万集团的品牌茶园的自然环境产品本身的高品质、高性价比是本项目的核心竞争力本项目有着非常优势的湖景资源，而且可观湖面较长，十分利于景观的打造。另外，项目西北方向和东南方向的绿化带也是非常有价值的景观资源。总体来看，项目的自然禀赋可谓得天独厚。围绕自然资源的景观打造以及与资源完美结合的匠心独具的产品才是本项目的核心竞争力所在。Part4：项目定位定位原则1、结合区域发展寻找不同阶段对应的目标人群。2、基于竞争市场占位，寻找差异化的定位方向或产品思路。3、基于[坡岭顿小镇]

5、整盘发展思路考虑：延续现有高端形象，树立品牌价值，在南岸乃至全市范围内建立中高端市场的领导地位。项目形象档次定位低端YesNo中端YesNo顶级YesNo高端YesNo整体定位：高档物业社区项目目前根据区域的发展情况、可能的目标客群以及[坡岭顿小镇1—4组团]已经确定的产品定位（纯独立别墅组团）——5组团仍然将直接瞄准高端换房客户，定位于中高端别墅、类别墅物业，同时与周边项目形成客户层面进行区隔，找到市场空缺，避开直接竞争。从而形成项目的总体市场形象：高档物业社区。高档物业社区1—4组团：高端社

6、区5组团：高端社区我们的客户在哪里？目标客户群定位之整体模型高端目标客群区域发展历程项目客户需求项目通盘考虑，形象统一项目资源属性途径目标客户群定位之借鉴北部新区茶园新区03年04年05年06年07年08年09年10年11年12年北部新区发展历程的借鉴作用模型1：从区域发展历程出发主力客群应该面向“高端、中高端类的客户群体”模型2：从客户需求出发各类客户各项因素需求测评指数：交通因素高层、小高层客户洋房客户别墅客户公共交通对各类客户的影响指数★★★★★★★★★环境对各类客户的影响指数★★★★★★

7、★★★★★★价格对各类客户的影响指数★★★★★★★★★★★生活配套对各类客户的影响指数★★★★★★★★★★★各类配套影响指数181510茶园板块自身拥有质素测评指数：交通因素高层、小高层客户洋房客户别墅客户对茶园交通配套的评分指数★★★★★★★★★对茶园环境的评分指数★★★★★★★★★★★★对茶园价格的评分指数★★★★★★★★★★★★对茶园生活配套的评分指数★★★★★★茶园板块综合星级指数101316测试结果对比：交通因素高层、小高层客户洋房客户别墅客户各类配套影响指数181510茶园板块综合星

8、级指数101316差值（本身质素-客户需求）-8-2+6低端客户：高层、小高层的低端客户虽然对于本区域有很强的信心（从价格预期看出），但由于茶园尚不能提供其生活所必需的配套，故购买可能性最小，除非采用低价策略吸引，但作为本项目目前而言是可能性最小的目标客户群体；中高端客户：中高端花园洋房客户普遍认可茶园的区位，对于通常的大众客群而言认可度较大，此类客户对于配套也有一定的要求；高端客户：高端客户群体生活范围很广，对于配套要求最低，茶园区域对其的吸引力最大，别墅中又以联排别墅的需求为主，从客户需求的