嘉兴房地产行研究咨询报告

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1、浙江省嘉兴市房地产市场分析报告目录一、2008年至2009年上半年嘉兴市土地市场概况（二）地价分析：均价持续下落，价格竞争缺乏活力（三）区块分布：集中于传统中心城区二、2008年至2009年上半年嘉兴市土地市场解析（一）政府态度：拯救、扶持、控制（二）宏观调控：保增长、扩内需、调结构（三）资本市场：从资金链危机到流动性过剩三、2009年下半年嘉兴市土地市场走势判断（一）通胀预期，泡沫再现（二）政府调控“冷”与“热”，看好看空共存（三）振荡、重构、发展——房产、土地“盆地”的出路四、结语2008年-

2、2009年上半年嘉兴市土地市场分析报告嘉兴市位于长江三角洲南翼经济最发达的杭嘉湖平原，东邻上海、苏州，西接杭州、湖州，东南滨杭州湾，与舟山、宁波及绍兴三市隔江相望，区位优势显著。嘉兴全市幅员面积5828平方公里，其中陆域3965平方公里，占总面积68%，占全省的3.79%；杭州湾海域、钱塘江河口面积1863平方公里；全市总人口328.06万人，占全省7.45%，平均每平方公里827人，人口密度高出全省近一倍，是浙江人口密度最高、人均拥有土地资源最少的市。表1嘉兴市土地利用现状分类面积表单位：公顷利

3、用类型面积%土地总面积396479100耕地21941255.34园地4896912.35林地51821.31居民点及工矿地5411713.65交通用地129703.27水域5396113.61未利用地18680.47尽管作为浙江房地产市场的“盆地”或“洼地”，然而无异于几年前纵横全国的房产热浪，嘉兴市房产行业的火热态势也燃起了土地市场的高温。土地交易作为衡量地产市场的重要标尺之一，不仅反映房产开发商的信心，也反映了政府土地供应信心，关乎未来房产市场的土地供应问题。2008金融风暴的洗礼终于让土地

4、市场得以暂时的安静和冷却，理性回归成味后危机时代的重要话题。显然，危机不仅意味着危险，同时也为房产行业、土地市场带来了产业重组、资源整合的重要机遇。2009年上半年，随着救市政策的发力，我国一些主要城市的房产市场迎来了新的转机，开发商紧绷的资金链得以松缓，房产市场信心回升，土地市场也开始走出冰冷的寒冬。一.2008年至2009年上半年嘉兴市土地市场概况市场概况：市场尚未回暖，谨慎理性投资统计数据显示，2008年全年嘉兴市共成交经营性房地产土地18宗，完成交易金额7.55亿元，总成交面积为44.39

5、万平方米。与07年68宗成交量、151.86万平方米成交面积和30.06亿元的成交金额相比，在成交数量上减少了73.53%，成交土地面积减少70.77%，成交金额降了74.88%。08年土地市场基本指标无一例外地超过70%的大幅下降，毫无疑问地昭示了2008年嘉兴市土地市场的严重萎缩。07年的土地均价为1979.56元/平方米，相对于此，08年1700.72元/平方米的土地均价也下降了14.09%。表2嘉兴市2007-2009上半年土地交易情况时间土地宗数土地面积成交金额2007681518608

6、方300618万200818443930方75500万2009上半5150214方24491万2009年上半年，嘉兴市共成交经营性房地产土地5宗，共完成交易金额2.45亿元，总成交面积15.02万平方米，成交均价为1630.47元/平方米。显然，2007年持续的土地市场火爆走势在2008年年初戛然而止，金融危机在大范围的全面爆发让嘉兴市房地产市场深受影响，土地交易由热转冷。据统计，嘉兴市全年实际成交量只完成年计划土地供应的63%。而2009年上半年也并不乐观，延续了08年的颓势。看2008年的土地

7、交易数据，上半年10宗土地交易虽在数量上略胜于下半年的8宗成交量，然而，从统计数据可以看到，下半年少量的几宗交易却完成了5.29亿元的成交金额，占全年成交金额的70%之多。相应的，成交土地面积也大大提高，33.72万平方米的成交面积占全年的75.95%。尽管土地市场的变动未能在数量上有明显的体现，但是在成交土地面积和成交金额上的增量提升，仍很大程度可以反映下半年土地市场信心的初步回升。半年的低迷态势带来的行业洗牌和市场整合，政府一系列救市政策的发力，尽管没有最终改变08年全年的市场缩水甚至是萎缩的

8、状态，但仍在后半年的土地交易市场让人看到了一丝转机。09年上半年5宗的成交宗数显然并不能让人满意，在不甚明朗的整体氛围之下，土地市场保持着谨慎的理性态度。从土地用途上来看，08年成交的土地交易中，纯住宅用地2宗；商业住宅综合用地6宗，占土地成交总数的1/3；商业用地10宗，占了一大半，是08年嘉兴市成交土地的主要去向。09年上半年5宗土地交易中，有4宗为商业用地，占了绝大多数。而在2007年同期，纯住宅用地为4宗，商业住宅综合用地28宗，商业用地36宗，占了52.94%。查看200