物业前期介入工作程序

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1、实用标准文案楼宇承接查验1.目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验收。3.内容：3.1接管验收条件按发展商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。3.2发展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：注：对于原有已入伙的物业，发展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，发展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。3.2.

2、1产权资料a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；3.2.2市府验收合格资料：a.工程竣工验收证书；b.消防工程验收合格证；c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书d.用电许可证；e.供用电协议书；f.用水审批表、水费收缴合同书；g.卫星地面接收设施许可证；h.电视共用天线合格证；i.电梯使用合格证。注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。精彩文档实用标准文案楼宇承接查验3.2.3工程技术资料a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告

3、等；b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算分项清单；e.图纸会审记录；f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；g.隐蔽工程验收记录；h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图；i.竣工验收证明书；j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.供水、供暖管道的试压报告；o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。3.3楼宇接管验收程序：3.3.1发展商（业主委员会）通知物业管理

4、公司接管验收。3.3.2物业管理公司按3.1及3.2进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验。3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。精彩文档实用标准文案3.3.6对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向发展商说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标

5、准的要求，发展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。3.4楼宇质量与使用功能的检验：3.4.1检验标准：参照建设部ZBP30001－90标准执行及达到小业主合理要求。3.4.2质量及功能检验程序：a.楼宇接管前的质量检验：根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人

6、进行整改，物业服务中心负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。b.对于新楼宇,根据检查结果，物业服务中心对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业服务中心接管钥匙。物业服务中心对接管了钥匙的房屋承担保管责任。c.小业主入伙接收物业时，物业服务中心人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。对于新楼宇，由物业服务中心整理后送交发展商，并督促施工单位逐

7、项返修，物业服务中心（小业主）复检认可后消项。对于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。d.对于在一年保修期内的楼宇，小业主或维修工在使用（或工作）过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷，经物业服务中心查验证实后，报告发展商派人更换或返修。e.保修期结束后，根据承建商的保修情况向发展商建议保修金的支付。精彩文档实用标准文案3.4.3公共配套设备的验收：a.每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。b.每栋高层进出口处

8、有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符合要求的