中国房地产金融行业投资评价报告

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1、中国房地产金融行业投资评价报告中国房地产金融行业投资评价报告摘要 我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998－2007年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在30％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。2007年，前三大资金来源总计29361.45亿元，占当年

2、房地产开发资金来源总额的78.8%。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。  2007年末，全国商业性房地产贷款余额4.8万亿元，比年初增加11200亿元，同比增长30.4%，增速比上年同期快8.3个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.8万亿元，比年初增加3900亿元，同比增长27.7%，增速比上年同

3、期快0.7个百分点；购房贷款余额3万亿元，比年初增加7300亿元，同比增长32.2%，增速比上年同期快13.2个百分点。  本年资金来源中，国内贷款6960.98亿元，同比增长32.3%，占18.7%；利用外资增长64.8%，占1.7%；自筹资金11772亿元，同比增长37.1%，超过贷款增速，占31.6%；其他资金17873.65亿元，同比增长41.5%，占48%。其他资金来源中定金及预收款10628.5亿元，同比增长31.6%，占其他资金的59.5%，占总资金的28.5%。  根据用益信托工作室统计，2007

4、年全年共发行集合信托产品628个，发行规模1054.4亿元，发行规模相比上年度增长了74%。其中，2007年房地产企业通过信托公司发行集合信托计划募集了121.5亿元，占全年集合信托计划募集资金总规模的11.3％。  房地产公司在资本市场的融资方式可以分为股权融资、债权融资、可转换债券融资三大类。总的来看，上市公司在资本市场的融资方式越来越多元化，涵盖了股权融资(包括IP0、增发、配股、认股权证)、公司债券和可转换债券这三大类主要融资方式。  2007年有广宇集团、荣盛发展2家房地产开发企业在深圳证券交易所上市，

5、首发募集资金共计15.86亿元。其中，广宇集团募集资金6.8亿元，荣盛发展实际募集资金9.05亿元。募集资金规模远远小于2006年保利地产的20.93亿元和北辰实业的36亿元。  2007年房地产上市公司中只有中粮地产1家公司进行了配股融资，募集资金13.48亿元，实际募集资金13.3亿元。  2008年4月，中国人民银行近日发布的《2007年中国金融市场发展报告》指出，会择机推出房地产投资信托基金（REITs）产品。这无疑将成为地产融资方面一个重要的信号。  根据国家统计局公布的数据，2007年全国房地产开发利

6、用外资（不含外商直接投资）高650亿元，增长64.8％，整体高出其他渠道资金增长26.2个百分点。虽然外资投资占房地产总投资规模比例不到2％，但是在我国实际利用外资资金中，却有10％左右的资金直接投向了房地产。  虽然2007年国家先后出台了多项限制外资进入房地产投资的政策，但依旧挡不住外资投资中国房地产的热情。外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法，加速进入中国房地产业；个别二三线城市2007年引入外资投资房地产的资金规模增幅甚至超过了100％。  整体看，商业银行的房地产贷款质量较好。2007年

7、末，金融机构全部贷款的不良率为8.4%，其中房地产业贷款的不良率为5.58%，比2006年末下降了2.07百分点，比全部贷款的不良率低2.82个百分点。住房按揭贷款的不良率为1.08%，比2006年末降低0.29个百分点。总体而言，按揭贷款仍然是商业银行信贷资产中相当优良的部分。  6中国房地产金融行业投资评价报告2007年发行的房地产信托加权平均收益率为7.83%。近年来，由于国家实行宏观调控和金融紧缩的政策，资金日渐捉襟见肘的房地产开发商由于银行的银根抽紧而开始寻求新的融资渠道。房地产信托开始走俏市场。  总

8、的而言，海外金融机构对于投资回报率的要求明显高于市场平均水准。其要求股权投资回报一般为10%-30%；对于收购一些优秀的物业再进行转租转售的项目，如果是自己会经营，要求回报率为10%左右，如果转售，回报要求超过20%；在债权投资项目上，其要求达到8%-10%的回报率。 目 录第一章2007年房地产金融业发展环境及影响分析 1第一节影响房地产业发展的因素分析 1一、国家宏观