金桥项目营销推广策划书

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1、金桥项目营销推广策划书委托单位：金桥**房地产开发有限公司报告单位：上海**策划有限公司报告日期：二00一年六月上海**策划有限公司第72页/共72页目录第一部分：市场篇………………………………………………………………………………………………………………第4页1.1背景分析1.2竞争分析第二部分：产品篇…………………………………………………………………………………………………………….第22页2.1产品分析2.2SWOT分析2.3产品建议第三部分：营销战略篇………………………………………………………

2、……………………………………………….第31页3.1产品定位3.2案名建议3.3营销战略第72页/共72页第四部分：推广策略篇………………………………………………………………………………………………………第48页4.1二大战役构架.4.2广告组团4.3广告计划第五部分：销售篇……………………………………………………………………………………………………………第67页5.1推案策略5.2现场营销人员培训5.3现场售楼处布置5.4销售模式5.5销售道具建议第72页/共72页第一部分：市场篇市场篇˙背景分析

3、第72页/共72页金桥地区市场背景分析基本结论：l相关数据分析表明，目前金桥地区区域房产市场供需情况呈现“求大于供”的特点，大批外企白领需要购房，目前房产开发时机相当有利。l区域市场去年全年综合均价为2963元/平方米，区域房产均价短期内不会有太大波动，但总体呈上升态势；今年第一季度区域集中成交单价为2500-3500元/平方米，集中成交总价为30-40万元/套。l多层物业为区域市场的绝对主力，其它物业形态比例在今后将有所上扬。l2001年第一季度，受去年新预售标准出台政策的强烈影响，金桥地区新登记

4、预售项目仅1个，低于浦东其它区域。第72页/共72页A、供需情况分析：求大于供2000年浦东新区全市批准预售面积258.09万平方米，已登记预售面积260.22万平方米，两者之比为1：1.01；2000年金桥地区批准预售面积56.70万平方米，已登记预售面积68.21万平方米，两者之比为1：1.20原因有三：1、1998—2000大动迁，大量动迁居民向金桥地区转移。2、上海浦东10年开发，一批外企白领逐渐成熟，逐步进入大购房高潮。并且作为最大的人口导入区，外来人口还将不断涌入浦东。附：金桥出口加工区

5、基本情况外企228家白领资料人数3.5万人主要年龄段25——35岁年平均收入3.5万元（不同层次相差较大）第72页/共72页购房优惠政策1、退税政策适用期可能有所延长。2、各公司购房优惠政策差异较大。上表说明：大批外企白领需要购房！3、利好政策：为刺激居民的购房消费，政府出台了相关的退税等利好政策（1998—2003年）A、市场份额2000年金桥地区登记预售楼盘62个，总预售交易量68.21万平方米，拥有整个浦东房产市场份额的26.2%。B、2000年价格浮动分析Ø区域全年综合均价：2963元/平方

6、米Ø由于区域楼盘数量众多，全年月度交易均价走势平稳，全年除了8月份受金泽苑低价位的大额交易量（24000多平方米）影响略微偏低为2769元/平方米外，其余各月均维持在3000元/平方米的均价。（具体见下表）第72页/共72页A、物业综合分析：Ø月间交易量最大值为11月份的7.53万平方米，最小值为5月份的4.08万平方米，月间交易量最高差值达3.65万平方米。Ø区域内登记预售的62个楼盘中，多层为50个，交易量占整个区域的65%；Ø小高层、高层为10个，交易量占区域总量28%；别墅为2个，交易量占区

7、域总量的7%。Ø结论：多层仍为该区的绝对主力，但其它物业形态比例在今后会有所上扬。B、2000年11月－2001年1月预售面积及市场份额对比第72页/共72页时间段预售面积（M2）所占份额2000年11月7527124.86%2000年12月6316522.9%2001年1月3552320.8%Ø金桥区域商品房上市预售交易量远高于浦东新区其他区域。但一月份区域交易量大幅下跌，降至35523平方米，降幅高达44%，预计是受到了去年新预售许可标准出台政策的强烈影响。Ø2001年第一季度，金桥地区新登记预

8、售项目仅1个，远低于浦东其它区域（陆家嘴地区2个；浦东外环地区4个；中央公园地区7个；上南地区8个）。Ø金桥地区跨度较大，金桥东区和西区的物业价差悬殊明显，区域均价总体上决定于东、西区内的物业上市量。就目前区域现状而论，楼盘的分散性开发，使得区域均价短期内不会有太大的波动。A、2001年第一季度区域成交特征集中成交单价：2500—3500元/平方米集中成交面积：90平方米；100—140平方米集中成交总价：30—40万/套，峰值为30万/套，总价超过50万交易量骤减。