亿城新天地推盘规划

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1、解决专业问题创造增值价值亿城新天地推盘规划（最终版）一、推盘方案（一）推盘方案图解第三批房源：6#、7#、10#、19#推盘时间：2008年1月5日推出套数：258套第二批房源：4#、11#、13#、14#、17#推盘时间：2007年11月17日推出套数：344套第一批房源：1#、2#、3#、5#、8#、9#、12#、15#、16#、18#推盘时间：2007年9月15日推出套数：658套其中内部房源：2#（西单元）、8#、9#（东单元）推盘时间：2007年9月1日推出套数：80套1217891654615371

2、81210131411197上海成全置业顾问有限公司南京西路580号南证大厦B座715-717电话：021-6217263662172446解决专业问题创造增值价值（二）推盘体量统计：推盘时间推盘顺序推量户型分布总推套数（套）总推面积（㎡）占总套数的比率（％）1房2房2+1房年份时间套数（套）套数（套）套数（套）2007年9月15日1#、2#、3#、5#、8#、9#、12#、15#、16#、18#4646714565858273.052%11月17日4#、11#、13#、14#、17#　216128344315

3、24.628%累计-46683273100289797.680%2008年1月5日6#、7#、10#、19#261636925822958.720%累计　261636925822958.720%合计－728463421260112756.3100%（三）推盘方案说明：1．推盘总体原则：搭配推盘、均衡去化。1）小高层与高层搭配推盘，依靠小高层的快速去化带动高层有效去化。2）户型搭配推盘，利用一房、三房的需求带动二房的需求。3）物业价值差异搭配推盘，利用物业价值（价格）差异，促进楼盘均衡去化。2．根据目前的预约情况

4、来看，截止到8月22日有效预约量达到了2403组，经过长时间跟客户的沟通，我了解到：目前预约客户普遍担心自己买不到房，希望第一批推量能够多些。因此我们认为首批推量可以适当放大，推量小高层高层搭配，户型尽量齐全，物业价值差异较明显。3．按照方案去除内部房源80套，正式对外的房源套数为578套，预计到开盘现场参加开盘的有效预约为2500组，因此房源与客户比为4.325:1，基本理想比例。7上海成全置业顾问有限公司南京西路580号南证大厦B座715-717电话：021-6217263662172446解决专业问题创造

5、增值价值4．12＃、17＃楼在客户和销售人员意识中是公认的差房源，可能出现去化缓慢问题，因此认为将两幢房源分开推出，先推较好的12＃楼，再推最差的17＃楼。这样利用第一批好房源、优惠价格、各幢之间价格差来带动12＃楼去化，同时也确保首批房源的95％以上去化目标。第二批推出17＃楼，由于首批房源成功去化，为第二批房源的推出已经做好了预热，所以第二批房源在价格上可以适当上调，因此17＃推出价格肯定要迎合项目价格策略。利用首批房源的余热，以及第二批房源的价格策略，确保17＃楼有效去化。5．9月15日首批房源开盘，与第

6、二批房源开盘时间相差两个月，为第二批房源积客预留的时间。在这期间的重点是：1)尽量将首批未选到房源客户预留住，期待第二批房源的推出。2)参加十一苏州住博会，去化首批未售房源，积累第二批推盘客户。3)利用样板房、样板段的公开作为营销主题，进入第二阶段推广——人文地产概念打造，进一步积累第二批推盘客户。6．方案最大的风险就是8#、12#以及18#对外时未取得预售许可证，也就是提前预售，这样必须考虑法规风险。所以这三栋房源将采用内部意向认购的方式对外公开。7上海成全置业顾问有限公司南京西路580号南证大厦B座715-

7、717电话：021-6217263662172446解决专业问题创造增值价值二、亿城新天地项目推盘价格测算：（一）分幢价格系数测算：价格考虑因素1＃2＃3＃4＃5＃6＃7＃8＃9＃10＃11＃12＃13＃14＃15＃16＃17＃18＃19＃项目北面高压线10101010101010101010104444001010小区变电房4444144410444444442小区垃圾房2222222222222002222小区地下车库出入口2222222222220020022紧邻主干道022224442222444444

8、4离小区入口远近100111111010110.50.50.50.50.5采光3333333222222333003景观0012088225855101010888物业类型8888888888800000000朝向0.50.50.50.50.500.500.50.500.50.50.50.50111合计30.531.532.534.529.54242.53530.531.53921.5