长富花园推盘期规划.doc

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1、裕天项目可行性分析报告长沙市盛凯投资顾问有限公司2008.12受湖南裕天房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市雨花区，东临韶山路，南临时代阳光大道项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。本案是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。前言我们希望将本项目打造成——中南商娱休

2、闲体验之都购物+娱乐休闲+零售+餐饮+休闲+居住于一体的城市综合体我们希望将本项目打造成——裕天·城市广场横空出世震撼登场示意示意示意示意可行性分析论证第一部分项目分析第二部分市场分析第三部分项目定位第四部分规划设计草案及发展建议第五部分开发时序及入市时机第六部分投资收益分析第八部分规划深化效果第七部分风险分析及结论第一部分项目分析项目雄踞“大融城+两型社会试验区”桥头堡。南城行政商务区辐射圈。本项目位于韶山南路，而该区域正是长株潭城市群的核心位置，伴随着城市基础设施建设以及奥林匹克花园等诸多大型住宅项目的开发，未来居住人口将大幅增加；同时，红星建材交易中心等诸多大型专业

3、市场的密集扎堆，消费人群与日俱增促使该区域消费人群非常可观；因此，本项目处于拥有庞大消费群体的重要区位。湖南省政府南迁至湘府路，天心区政府新址随着也搬迁至湘府路，大幅加快该区域市政配套设施建设的步伐，还将为该区域带来相当可观的商务消费。项目位于长沙市雨花区。东临韶山路，南临时代阳光大道，西侧及北侧临居住区。宗地位于长沙南城、韶山南路西侧，是联系南城和市区的纽带，距雨花亭广场车程约8分钟，距东塘车程约10分钟，距省政府车程约5分钟。项目东靠长沙最负盛名的风景区——湖南省森林植物园。距湖南环保科技产业园3公里。项目位于二环线与三环线之间、主城与南城新市区结合部。位居红星商圈发

4、展带。根据《长沙市国内贸易发展“十一五”规划》，红星商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好。长株潭轻轨——长株线；长沙地铁4号线、2号线；4小时经济圈：全省13个市州将与省会长沙全部将通过高速公路实现对接，“4小时经济圈”将圆满打造成型。一小时经济圈：我省相继拉通的长常高速、

5、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不断提速的京广铁路，使长沙经济圈得以能够辐射周边，实现经济流通一小时的目的武广客运专线：建成后，湖南就有了进出省的快速通道，从长沙到武汉、广州只需要2小时左右，将极大地推动长沙乃至湖南真正融入泛珠三角区域经济圈。“四横”客运专线之一:杭州－南昌－长沙－贵阳－昆明客运专线，连接西南、华中和华东地区，属于国家重点规划的宗地四至：地块东面临韶山路，东南向汽车南站；地块南面为时代阳光大道、惠之宇大酒店；地块西面为低档住宅小区；地块北面为低档住宅小区；地块一：仅有南面临路——时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区；地块二：南临时代阳光大道

6、，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；从本项目四至分析来看，项目紧邻长沙南北交通干道——韶山路，可达性好，配套齐全，但周边形象不高。地块规划用途容积率建筑密度建筑限高绿地率使用权年限出让面积（㎡）地块一商业≦4.5﹤35%﹤100﹥35%40年14994.57地块二商业≦6.0﹤40%﹤100﹥35%40年14249.43备注临韶山路留不小于2000平方米的广场用地从宗地规划用途来看，本项目当前宗地性质为商业用地，使用年限为40年,可变更为综合用地；本项目宗地限高100米；宗地现状：项目用地地势北高南低，高差约20米；目前地块内部尚有民房、肉食厂宿舍等，有一定的

7、拆迁量；地块内部无优势自然资源；本项目宗地分为两块，西地块与东地块被安置区分割；地块一：仅有南面临路——时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区；该地块东西长、南北窄；地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；该地块临韶山路面宽，临时代阳光大道面较窄。地块一南北窄、东西长，对项目将来的规划排布要求较高；地块一居住价值高，地块二商业价值高。项目位于南城板块省府融城片区，发展前景良好。省府驻地及两型社会试验区，将极大地推动该片区建设步伐。而本项目周边拥有配套设施齐全、交通便利，与市区其他地