天立大厦项目策划建议书

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1、TL大厦项目策划建议书XX房地产咨询有限公司目录1.因素分析及市场发展预测21.1.南宁市房地产市场总体现状分析21.2.南宁市商务办公物业市场分析41.3.商业物业分析102.项目定位及开发主题112.1.命名建议112.2.项目总体定位112.3.项目潜在租售客户来源122.4.产品定位132.5.价格定位133.项目规划建议133.1.总体规划建议143.2.建筑风格建议143.3.景观设计153.4.单体设计及装修标准154.项目经济性评估184.1.项目规划设计建议184.2.成本和投资估算194.3.项目销售收入预测19

2、4.4.项目损益情况205.项目立体停车库专项研究215.1.立体停车库配置建议215.2.立体停车库特点分析215.3.具体方案225.4.经济测算2224专业高效创新诚信团队精神TL大厦项目策划建议书XX房地产咨询有限公司1.因素分析及市场发展预测1.1.南宁市房地产市场总体现状分析1.1.1.南宁市房地产快速增长，供销两旺24专业高效创新诚信团队精神TL大厦项目策划建议书XX房地产咨询有限公司数据显示：近年来南宁市房地产健康、快速发展，具体表现在房地产开发投资额、销售量均呈快速增长态势，市场交投两旺，其中2000～2004年尤

3、为明显。2004年，南宁市全市房地产开发投资66.04亿元，增长67.27%，销售额达94.53亿元，增长118.47％，销售面积341.57万平方米，增长77.72％。房价大幅度上涨，全年商品房均价达2768元/平方米，上涨22.91％。（资料来源于南宁市统计局）南宁的二手房市场迅速驶入“快车道”，渐入佳境。2004年1～11月，南宁市二手房交易量已达到7034套，同时创下了南宁市二手房交易量的历史新高。由此可推算，2004年全年成交总量7500套左右，成交面积近70万平方米。24专业高效创新诚信团队精神TL大厦项目策划建议书XX

4、房地产咨询有限公司2004年全年房屋施工面积2130.83万平方米，同比增加32.67％，其中住宅1445.16万平方米，同比增长29.09％，全市房屋竣工面积1052.08万平方米，同比增长33.38％，其中住宅836.31万平方米，同比增长30.65％。全年房屋施工面积是竣工面积的2.03倍，但住宅的施工面积是竣工面积的1.73倍，说明房屋的供给是充分的，但住宅以外的物业供应量相对增加较多。（以上资料来源于南宁市房产局）1.1.1.市场发展前景预测根据本公司在广州及珠三角地区10年运作方式的经验判断：南宁房地产将在2005-20

5、06年达到高峰，2007年之后投资开发增长将会放缓，市场将进入“投资稳定”、“楼价稳定”、“销售稳定”的阶段（如广州，在98-99年到达顶峰后，楼价5年来稳中微降，而同期每年广州经济增长达13～15%）。1.2.南宁市商务办公物业市场分析1.2.1.南宁商务办公物业市场外部经济环境分析办公楼物业的兴起主要是由第三产业的发展带动起来的，办公楼物业市场受到的影响主要来自于对外经济和第三产业经济活动发展。因此，城市整体经济状况和第三产业的发展速度将对办公楼物业起到决定作用。从近10年来南宁经济发展的速度及其数据来看，南宁经济发展保持继续稳

6、定的发展态势。2004年，全市实现国民生产总值588.86亿元，同比去年增长13.2%，第三产业增长速度最快，达265.263亿元，同比增长11.60%。2004年，全市合同引进国内市外资金232.8亿元,同比增加125.64亿元，增长117.25%，其中，实际到位内资106.04亿元，同比增加58.55亿元，增长123.29%；外商投资合同外资额达28047万美元，增长15.77%；全市直接利用外资7768万美元；期末实有三资企业597个，同比增长9.34%，其中建成投资三资企业385个，同比增长10.32%。24专业高效创新诚信

7、团队精神TL大厦项目策划建议书XX房地产咨询有限公司数据表明，南宁国民经济和社会发展都正处在经济发挥周期的上升期，经济指数反映各行各业都有持续稳步的增长，特别是第三产业，增长迅速。经济的稳定增长是办公楼物业的发展的经济基础。诸多区外、境外办事机构和投资商的入驻使南宁办公楼物业市场，特别是高档写字楼市场带来了千载难逢的发展机遇。1.1.1.房地产行业环境分析房地产总体市场是商务办公物业市场生存发展的基础，房地产市场发展的不同阶段，决定了写字楼市场的起落。2000年以后，南宁市房地产业进入第二个上升期，发展迅速且稳定增长。历年投资额、商

8、品房实际销售面积大幅度增长，南宁房地产市场已经进入高速的发展期。这为写字楼物业的发展提供了有利的基础。但南宁市具备一定规模的公司、企业少，受经济波动影响大，抗风险能力较差，不利于商务办公物业市场的稳定。1.1.2.商务办公物业市场现状