昆山别墅整体市场策划方案

《昆山别墅整体市场策划方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、【环境篇】第一章宏观环境一、昆山宏观环境分析1．地理位置及道路规划昆山位于东经120°48′21″~121°09′04″、北纬31°06′ 34 ″~31°32′36″，地处长江三角洲，是江苏省的“东大门”，处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积921.3㎡公里，其中水域面积占23.1%。是江南典型的“鱼米之乡”。1989年撤县设市，现辖10个镇和1个国家级昆山经济技术开发区。根据苏州市域公路网规划，昆山境内规划新建三条高速公路：绕城高速公路东段（湘城－巴城－正仪

2、－用直）"十五"期间完成；苏沪外环连接线，从绕城东南环经大市镇接上海外环，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空:  上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。    港口:     上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。     铁路:    京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。 公路: 区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区。"十五"期间完成；苏州－太仓高速公路（绕城东北环－陆杨－双凤）"十五"期间完成。昆山市紧邻

3、上海市，经济发展迅速，这就要求公路基础建设同步发展。因此，昆山市干线公路将在2010年前全面建成通车。国中观点：Ø便捷的交通条件使昆山区成功的融入大上海，顺利的接纳了上海中心城区的扩张，其优势地位正日益凸现。2．人口  全市计划生育工作进一步加强，人口自然增长稳定在较低水平上。全市出生人口6204人，出生率为9.87‰，死亡人口3722人，死亡率为5.92‰，人口自然增长率为3.95‰。年末全市户籍总人口637157人，比上年末增加17623人。年末外来暂住人口达625345人，比上年末增加148484人，增长31.1%。外地人与昆山人的比例已高达1∶1，企业员工中外来人口更高达80％

4、，城市新增人口无疑会大幅增加对住房需求。未来昆山人口将主要吸纳高素质人群，对外来人口比例有所控制，以合理分配社会资源。国中观点：Ø大量外来人口的进入，不但为昆山的经济发展注入了活力，而且为昆山房地产市场的高速发展提供了基础。3．人文环境昆山，自秦代置娄县至今已有2200多年的历史，历史悠久、文化底蕴深厚。在这里，曾诞生了著名思想家、教育家顾炎武，孕育了“百戏之祖”、“人类口述和非物质遗产代表作”昆曲，还完好保存着有“中国第一水乡”美誉的千年古镇周庄。国中观点：Ø旅游产业的快速发展在带动相关经济发展的同时，也为昆山的房地产业增加了附加值和发展空间，使区域整体竞争力进一步提升。4．经济发展

5、历史沿革八十年代初，昆山充分利用紧靠上海的地理条件，主动接受经济辐射，大力发展横向联合，举办乡镇企业，经济实现了“农转工”；1985年自费举办经济技术开发区，九十年代又抓住浦东开发开放的机遇，大力引进外资，扩大经济规模，经济实现了“内转外”；进入新世纪，昆山积极调整优化经济结构，强化产业集聚优势，着力提升产业层次，经济正在实现“低转高”。国中观点：Ø地处上海后花园的昆山受上海经济的辐射，经济结构不断优化，适时调整产业层次，经济步入良性发展轨道。5．经济现状以外向型经济为支柱的昆山，2005年1-7月份全市GDP突破400亿元，达到400.25亿元，按可比价计算，同比增长22.2%，其中

6、：第一产业5.5亿元，比上年同期下降3.3%；第二产业280.09亿元，同比增长22.0%；第三产业114.66亿元，同比增长24.5%。工业经济仍是推动全市经济快速增长的主要动力，1-7月完成工业增加值262.78亿元，同比增长22.8%，工业对全市GDP的贡献份额达68.9%，拉动GDP增长18.0个百分点。最近昆山又被评为2004年百强县之首。2004年，昆山人均GDP达到33900元，约合4085美元，较1999年净增500美元，显示出昆山经济高速发展的良好态势。对比上海的人均GDP：5400美金相差1000多美金，但是两地的房价相差却有2倍之多，说明了昆山的房价目前处在一个相

7、对合理的发展区间，受政策的冲击无法和上海相比，未来房产市场的走向也将是一个健康稳步的过程。国中观点：Ø第二产业所占的比例过高，说明了昆山是以工业为支柱型产业的城市，第一产业的比例逐年下降，部分从事农业的人口将转移到城市的工业化进程中来；Ø昆山人均GDP和上海差距不大，但是房价却比上海低将近2倍，说明昆山的房产市场发展还是比较平稳合理，虽然受政策影响房产市场的增长趋缓，但是未来受上海市场复苏影响，必将重新回到快速发展的轨道上来。从去年的情况看，昆