昆山别墅整体市场策划初步案（2005年10月）

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1、昆山别墅整体市场策划初步案（2005年10月）【环境篇】第一章宏观环境一、昆山宏观环境分析1．地理位置及道路规划昆山位于东经1<20°48′<21〃~1<21°09′04〃、北纬31°06′??234??2〃~31°3<2′36〃，地处长江三角洲，是江苏省的“东大门”，处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积9<21.3㎡公里，其中水域面积占<23.1%。是江南典型的“鱼米之乡”。1989年撤县设市，现辖10个镇和1个国家级昆山经济技术开发

2、区。根据苏州市域公路网规划，昆山境内规划新建三条高速公路：绕城高速公路东段（湘城－巴城－正仪－用直）;十五;期间完成；苏沪外环连接线，从绕城东南环经大市镇接上海外环，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空:??2??2上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。??2??2??2??2港口:??2??2??2??2??2上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。??2??2??2??2??2铁路:??2??2??2??2京沪铁路穿越

3、开发区，并在区内设有二等客货运输站。??2公路:??2区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、31<2国道穿越开发区。;十五;期间完成；苏州－太仓高速公路（绕城东北环－陆杨－双凤）;十五;期间完成。昆山市紧邻上海市，经济发展迅速，这就要求公路基础建设同步发展。因此，昆山市干线公路将在<2010年前全面建成通车。国中观点：便捷的交通条件使昆山区成功的融入大上海，顺利的接纳了上海中心城区的扩张，其优势地位正日益凸现。<2．人口??2??2全市计划生育工作进一步加强，人口自然增长稳定在较低水平上。全市出生人口6<204人，出生率为9.87‰，死亡人口37<2<2人，

4、死亡率为5.9<2‰，人口自然增长率为3.95‰。年末全市户籍总人口637157人，比上年末增加176<23人。年末外来暂住人口达6<25345人，比上年末增加148484人，增长31.1%。外地人与昆山人的比例已高达1∶1，企业员工中外来人口更高达80％，城市新增人口无疑会大幅增加对住房需求。未来昆山人口将主要吸纳高素质人群，对外来人口比例有所控制，以合理分配社会资源。国中观点：大量外来人口的进入，不但为昆山的经济发展注入了活力，而且为昆山房地产市场的高速发展提供了基础。3．人文环境昆山，自秦代置娄县至今已有<2<200多年的历史，历史悠久、文化底蕴深厚。在

5、这里，曾诞生了著名思想家、教育家顾炎武，孕育了“百戏之祖”、“人类口述和非物质遗产代表作”昆曲，还完好保存着有“中国第一水乡”美誉的千年古镇周庄。国中观点：旅游产业的快速发展在带动相关经济发展的同时，也为昆山的房地产业增加了附加值和发展空间，使区域整体竞争力进一步提升。4．经济发展历史沿革八十年代初，昆山充分利用紧靠上海的地理条件，主动接受经济辐射，大力发展横向联合，举办乡镇企业，经济实现了“农转工”；1985年自费举办经济技术开发区，九十年代又抓住浦东开发开放的机遇，大力引进外资，扩大经济规模，经济实现了“内转外”；进入新世纪，昆山积极调整优化经济结构，强化

6、产业集聚优势，着力提升产业层次，经济正在实现“低转高”。国中观点：地处上海后花园的昆山受上海经济的辐射，经济结构不断优化，适时调整产业层次，经济步入良性发展轨道。5．经济现状以外向型经济为支柱的昆山，<2005年1-7月份全市GDP突破400亿元，达到400.<25亿元，按可比价计算，同比增长<2<2.<2%，其中：第一产业5.5亿元，比上年同期下降3.3%；第二产业<280.09亿元，同比增长<2<2.0%；第三产业114.66亿元，同比增长<24.5%。工业经济仍是推动全市经济快速增长的主要动力，1-7月完成工业增加值<26<2.78亿元，同比增长<2<2

7、.8%，工业对全市GDP的贡献份额达68.9%，拉动GDP增长18.0个百分点。最近昆山又被评为<2004年百强县之首。<2004年，昆山人均GDP达到33900元，约合4085美元，较1999年净增500美元，显示出昆山经济高速发展的良好态势。对比上海的人均GDP：5400美金相差1000多美金，但是两地的房价相差却有<2倍之多，说明了昆山的房价目前处在一个相对合理的发展区间，受政策的冲击无法和上海相比，未来房产市场的走向也将是一个健康稳步的过程。国中观点：第二产业所占的比例过高，说明了昆山是以工业为支柱型产业的城市，第一产业的比例逐年下降，部分从事农业的人

8、口将转移到城市的工业化进程中来；昆山人