四川某大型复合地产项目全案策划方案

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1、第一篇项目背景及思考第一部分房地产发展宏观背景一、经济状况及影响经济是房地产发展的基础，对房地产的发展影响大而深远，区域经济发展的波动将直接影响区域房地产的发展。分析研究遂宁近几年经济的发展的现状及发展规律，以致能我们够更好地利用良好的经济环境，保证项目的成功开发。一）、2004年经济总结据统计部门资料：2004年，遂宁市实现国民生产总值193.5亿元，年均增长10%。三次产业比由1999年的35.9：32.3：31.8优化为31：34.3：34.7。实现了市区县良性互动、协调发展。这一比例的变化说明，遂宁第三产业的比例在增加，服

2、务产业的功能在加强。二）、2005年经济展望据市管理部门预测：２００５年遂宁经济将稳定增长，预计遂宁的ＧＤＰ增长将保持在１０％左右的增长速度，社会投资的增幅将保持１０％。农民人均增收在１００元以上。２００４年遂宁全市的ＧＤＰ较上年增长１３％，若按此计算，05年国民生产总值将达到了218．7亿元，地方财政收入达到了５．０９亿元!这是遂宁建市以来ＧＤＰ增长最快的一年!遂宁主动适应国家宏观调控政策，走可持续发展的道路，从２００２年到２００４年连续三年超过了两位数的增长。遂宁经济的稳定快速发展，为遂宁房地产业的发展提供了源动力。三）、经济

3、发展回顾及预测盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第56页共56页通过我们对近几年经济情况的分析得出：近几年，遂宁经济持续稳定增长，预计到05年国民生产总值将超过200亿元人民币。如果按10%的增长率计算，到2006年国民生产总值将达到240亿元人民币。GDP是衡量一个地区重要的经济指标相比同等城市遂宁房产潜在的购买需求还是乐观的!二、人口状况房地产产品的最终使用者是人，人是房地产市场的主体之一，分析遂宁人口的状况，可以得出的遂宁房地产的潜在需求量。一）、目前人口状况据统计部门资料：到2003年末遂宁全市总人口380.82万，其中城镇

4、非农业人口64.61万。全市劳动力总量263万人，其中乡村劳动力215.87万人。目前遂宁市市区常住人口35万人左右。二）、规划人口据规划局资料：遂宁近期（2005年）建成区面积26平方公里，人口35万；中期（2010年）建成区面积36平方公里，人口40—50万；远期（2020年）建成区面积51平方公里，人口55—60万；远景建成区80平方公里，人口近100万的大城市。通过以上的资料可以看出，遂宁市城市人口将快速的增加。城市人口的增长将直接增加对房地产的需求量，从而为遂宁房地产的健康发展提供了基础。三、影响房地产发展的相关政策政策

5、是国家对房地产调控的重要手段之一，国家通过对金融政策、土地政策等政策对房地产实施调控以保证其能够健康有序的发展。盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第56页共56页一）、相关政策整理1、对贷款进行调控。2004年上半年金融调控的政策中，五大商业银行等金融机构已经开始限制对高档住宅项目的贷款和个人按揭服务，金融机构认为在这些项目中存在着较多的金融风险。2、提高贷款利率。央行于2004.10.29第一次提高银行利率（利率由5.31%提高到5.58%），2005.3.16第二次提高银行贷款利率（利率由5.58%提高到6.12%）3、规范预售

6、程序。2004年9月份建设部公布了《城市商品房预售管理办法》的修正令，办法要求：开发商在商品房交付使用后的90天内必须协助业主办理好房产证，否则就要承担违约责任。另外，修正令对违反预售办理手续的开发商将进行惩罚。4、加强土地管理。2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以招拍挂的公开出让方式进行。5、征收营业税。建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》的文件，意见》指出，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收

7、营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。6、禁次使用外墙瓷砖。成都市建委发出(2003)489号通知，通知说：“为提高城市品位、提升城市形象，根据成都市政府关于市区新建工程外立面及改建、扩建工程涉及外立面装饰的，不得采用瓷砖、蓝色玻璃”。此项政策将逐步在四川其他城市实施。7、面积误差超过3%，可以退房。盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司第56页共56页由四川省建设厅等七部门拟定的《关于整顿和规范房

8、地产市场秩序的实施意见》已经四川省政府同意正式实施。对商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。二）、政策对项目的影响国家和地区政府对各项政策的执行实施，将使得遂宁房地