大型商业地产项目策划全案

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1、大型商业地产项目策划全案宏观商业环境分析一、宏观商业环境分析前言：包括项目所在地，地块状况等1、 宏观经济因素2、 社会与人口因素3、 城市经济环境概况4、 城市商业环境因素二、项目所在地商业环境分析1、 投资环境分析2、 周边街区情况3、 商业物业供应分析1）、商业经营内容分析前言：各种商业行业所占比例◆    服装类◆    饮食、娱乐等◆    文化体育类◆    百货、超市和士多类◆    电器、电讯、网吧和电脑类◆    精品、鞋和皮具类◆    五金、机电、化工类◆    钟表、眼镜和首饰类◆    美容美发类◆ 

2、   医药类、◆    家私类◆    职介和中介类（以上几种类型要求详细描述，包括面积、商店数量、档次、大体消费量）2）、商铺与街铺分析商铺调查的背景：●    目的●    时间●    范围●    方法（分组等）3）、城市商业经营区位指标分析前言：综合概述●    区位——租金●    区委——经营内容●    区委——面积4）经营内容指标分析◆    经营内容——租金◆    经营内容——面积◆    经营内容——规模（数量）◆    经营内容指标分析综述5）、价格指标分析●    租价水平分段●    价格市场分布

3、●    月租价、平方租价所占市场比例分析●    租价对比分析（分街铺档次分析）●    价格指标分析综述6）、面积指标分析以下面积为使用面积●    面积比例对比分析●    面积——价格7）、环境指标分析8）、总体综述（结论）4、 项目所在地商业环境总体综述通过对本城市总体环境前分析，我们的目前市场的现状1）、商业以临街商铺为主2）本城镇的商铺消费潜力大3）本城镇的商厦经营方式落后（以上三个点需要详述）三、项目本身市场价值1、 商业价值2、 人文价值3、 市政支持4、 自身资源价值总论：中心市场分析一、区位环境分析二、商

4、圈分析1、 本市某购物中心的商圈分析1） 核心商圈分析2） 次级商圈分析3） 边际商圈分析2、 消费群体分析克估计得上去全范围内，其服务对象可分为三部分1） 核心群体：居住型消费群2） 刺激群体：工作性消费3） 边缘群体：流动消费群3、 客流量分析三、商业环境分析四、经济政策环境分析五、人文环境分析六、投资风险分析1、 购物中心产品升级1） 省级1：创收升级2） 升级2：维护的科技元素3） 升级3：未来不确定2、 武汉商业竞争环境分析总论：类比竞争项目分析一、类比竞争项目商业组合分析项目一：项目名称 地理位置 占地面积 建筑面

5、积 规划状况 空置率 租金水平 物业管理  功能定位 经营模式 经营范围及租金水平 经营状况 综合分析 项目二：……二、项目SWOT分析：1、 项目优势分析规模地理位置……2、 项目劣势分析……3、 项目的机会……4、 项目的威胁……市场定位一、项目主题定位既形象定位1、 市场定位定位：市场分析综合（定位支撑）：2、 本案形象定位本案总体特征：（分析完毕特征后开始定位）综述：为突出商业形象与城市发展的要求，本案形象定位为：……。3、 项目主题定位通过以上的分析，结合项目的总体形象及功能诉求，作为标新立异的标志性商场，本案指定为

6、：主体推广描述1） 形象篇2） 招商篇3） 投资篇4） 消费篇4、 档次定位(分为：高中第三挡)5、 价格定位租价水平参考：层数首层夹层二层三层……按建筑面积计算的平均租价（元/㎡/月）     按实用面积计算的平均租价（元/㎡/月）     售价层数首层夹层二层三层……按建筑面积计算的平均售价     （元/㎡）按实用面积计算的平均售价（元/㎡）      6、 本案目标市场定位1） 定位的依据：2） 目标市场定位：●    投资者——目标客户①    核心客户：②    重要客户：③    偶得客户：●    经营者——主

7、力店⊙某超市引进原因位置7、 项目功能定位经详细分析，各层功能定位行业分布，见表：楼层功能定位                  建议B1  F1  F2  F3  F4  ……     8、 销售、经营管理定位经营定位依据：1） ……与买家达成经营权回收协议，在几年之内有发展上、代理公司或管理公司及行头依照组经营……2） ……集中商场的经营权已统一招租3） 同意接受小业主委托方祖将有利于商场的租价稳定……4） 物业水平是商场能否长久经营旺盛的重要环节，从商场日后长远经营的角度，商场的总体宣传，需要有管理者统一制进行，在管理费

8、中也需考虑包含商场的整体宣传推广基金为确保本案的销售和长期经营，本案销售、经营管理定位为：…… 二、业态组合定位1、 本案业态组合依据：……2、 本案业态组合类比业态组合定位有许多种选择，但任何选择必须考虑大量的细节……组合模式一：1） 组合方式：2） 组合优点：3） 组合缺