马奈草地项目产品策划及操作建议

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1、马奈项目产品策划及操作建议马奈草地项目定位策划及操作建议世博地产营销策划部2006.1.22第35页共35页世博地产营销部2021-7-10马奈项目产品策划及操作建议前言31.0项目定位及产品策划41.1定位基础41.1.1自身条件分析41.1.2市场定位基础41.2定位依据51.2.1消费者需求51.2.2区域商业设施供应现状61.3项目定位71.3.1整体开发指导思想71.3.2开发类型定位71.3.3经营理念定位81.3.4经营档次定位91.3.5主题定位101.3.5商业组合111.3.6商业面积构成121.4发展目标151.

2、5商业组合阐述151.5.1商业组合原则151.5.2品牌组合161.6产品优势161.7目标市场分析171.7.1目标消费市场分析17紧密层客户群18外围辐射客户群191.8目标经营商家分析19主力商家19补充商家20代表性商业212.0招商要点及商业经营组织建议242.1招商策略242.2自我独立招商之工作要点252.2.1招商部门及相应工作内容252.2.2招商工作要点简析272.3营销整体费用预估30方法一：31方法二：31方法三：312.4商业经营管理合作方选择323.0风险分析及控制策略333.1市场风险333.2运营风险

3、353.3财务风险35第35页共35页世博地产营销部2021-7-10马奈项目产品策划及操作建议前言对于商业地产项目而言，项目定位及产品的设计是以商业项目所在城市、区域的商业发展态势为背景，结合项目自身的开发特点，依据项目所在城市、区域的消费市场情况、消费人群特点和主要商圈的人口结构特点，以商业市场自身的供应规模和供应特点为参照，来确定项目未来的档次、主题、商业形态及最终的目标消费者。若要确保本项目成功，市场定位及产品设计必须能迎合商圈现有及未来人口的消费能力、需要及期望。在确定的项目档次定位上，依据城市及区域商业发展的特点和趋势，明

4、确项目应该为何种产品，所面对的目标客户范围，本产品与竞争产品的不同之处——这种不同之处应当对经营者、最终消费者具有巨大的吸引力，而且是其他竞争者在短期内无法复制的。通过分析，充分利用项目的特质，并通过一系列的营销努力把产品与众不同之处有效的传达给目标客户群，从而可以令产品在市场上占据有利的位置。商业物业的定位关键就是要准确定位项目的目标消费者及其档次，以符合消费者的心理特点，充分满足消费者的利益需求，保证商业项目的顺利开发即经营。综上所述，本项目策划定位及未来一系列商业操作均应秉承“以市场为导向，以特色为生命”，以此作为主线开展工作，

5、以保证最终产品定位的正确性及项目的最终成功运营。第35页共35页世博地产营销部2021-7-10马奈项目产品策划及操作建议1.0项目定位及产品策划1.1定位基础1.1.1自身条件分析就商业地产项目而言，本项目具有极强的独特性，因此在分析项目定位的时候，任何考虑和设想，都必须建立在对项目的自身条件做出具体分析和准确判断的基础之上。Ø北京罕见的绿化商业项目，在建筑形式和商业业态组合上均形成鲜明特色。Ø项目规划建筑面积2万平米，作为区域商业中心在规模上存在一定劣势，但对未来运营管理及招商难度上有效控制余地较大。Ø周边地区为中关村（中国硅谷）

6、、Townhouse及高档、中高档住宅为主的住宅区，从业及居住人群素质较高，受教育程度高，收入水平高，整体消费能力有很大挖掘潜力。Ø项目坐落于33.3公顷的公园之中，绿意环抱，永定河水渠自南流过，西山历历在目，环境优越。Ø据西四环只有50米，杏石口路也为前往八大处、香山、颐和园游览休闲健身的北京及国内外游客的主要通道。交通条件良好，公交多路可达。Ø项目周边缺少具有档次的商业项目，已不能满足人们消费的需求。随着本地区的进一步开发和成熟，原有商业会面临着拆改和升级；Ø周边待开发土地较多，未来区域内商业供应面积有一定变数；1.1.2市场定位

7、基础通过前一阶段对市场情况的调研和分析以及借鉴前段商业策划工作成果，已经发现和挖掘出项目拥有良好预期的多个市场支撑，下一步需围绕着项目自身条件以及宏观市场态势的支持，为本项目制定具体的市场定位。第35页共35页世博地产营销部2021-7-10马奈项目产品策划及操作建议市场发展经验Ø区域内消费能力较强的人口较多，但消费外流现象较为严重，这与区域内现有商业供应不足具有直接关系，消费者对真正高档消费的愿望比较强烈。本区域居住、生活氛围日趋浓厚，具有极大的消费潜力和扎实的市场基础；Ø作为近年在人们消费支出中增长最快之一的餐饮消费将有良好的发展

8、前景，品尝美食体验不同地域的风情也成为人们的休闲方式，更有多种主题餐饮出现以满足人们的多方位的餐饮需求；Ø本项目规模虽不大，但考虑到目标较高，对招商将造成一定困难，需要给予主题化的前期功能、业态规划定位，并有所依托；Ø项