国有土地使用权抵押典当业务风险及防范

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1、国有土地使用权抵押典当业务风险及防范土地使用权抵押，是指土地使用权人把土地使用权作为担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可能取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金优先受偿权。土地使用权抵押的有关法律依据：（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不覆行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第四十七条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取

2、得的土地使用权，可以设定抵押权。第四十八条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第四十九条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。第五十条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。第五十一条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。（2）《中华人民共和国担保法》第三十四条下

3、列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。　　第四十五条符合下列条

4、件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：　　（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；　　（二）领有国有土地使用证；　　（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。（4）《划拨土地使用权管理暂行办法》第十条土地使用权抵

5、押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。　　原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。第十七条双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。　　办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：　　（一）国有土地使用证；　　（二）土地使用权出让合同；　　（三）土地使用权转让、租赁、抵押合同；　　（四）市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。第三十二条土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登

6、记手续的，其行为无效，不受法律保护。不能设定抵押权的土地主要有：①地上没有房屋建筑物、构筑物的单独的国有划拨土地使用权；但是办理了土地抵押登记手续，并且经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准的除外，这是因为，以划拨方式取得的土地使用权，土地使用者没有土地的处分权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，但是已经承包的并经发包方同意抵押的荒地的集体土地使用权除外；③乡镇村企业的集体土地使用权不得单独抵押；土地使用权抵押的特点及注意事项：①用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或者转让方式取得的合法土地使用权，并且

7、是已办理土地登记手续的土地使用权；②土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权的转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能按照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移；③土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。也就是说，土地使用权与地上建筑物和其他附着物必须同时抵押；④土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定；⑤土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但是在转让土地使用权时，应告知抵押权人

8、；⑥注意土地的使用年限，抵押时应该在使用年限内；住宅的土地使用年限为70年；经济适用房的使用年限为50年；工业用地使用年限为50年；教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地使用年限