房地产十大趋势：商业地产、土地供应风险或爆发

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1、蒁蕿蚁袅莇薈螃肁芃薇2013年房地产十大趋势：商业地产、土地供应风险或爆发2013年，中国房地产业迎来了它的发展关键时期。基于其在国民经济增长和社会发展中重要地位，各方对中国房地产业今后的走向十分关注。我们在此给出一些思考，以供大家参考。高使用率的功能地产是房地产的正能量近年来，国内功能地产发展方兴未艾。从目前国内房地产市场的发展态势看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地

2、块，这样在一定程度上为功能地产创造良好的条件。因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。所有开发商和消费者要考虑二率：使用率和满意率。土地制度顶层设计与改革将深刻影响中国房地产业土地是制约房地产业发展的基本要素。目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。这种土地垄断供应制度产生了许多严重问题，如高地价引发的高

3、房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等，这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远，而且短期内很难解决。土地制度顶层设计显然已经十分紧迫。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。深圳先期开始的集体用地转化为工业用地的分配制度改革已经开始尝试了新型的土地增长方式，降低工业用地在现有用地指标里的比率，增加住宅用地的指标能缓解供不应求的住宅需求现状。当然，不同区域的公共资源换取飞地用地指标

4、是可以思考的话题。房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多模式和经验。虽然存在重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。预计今年将在6-8个城市试点和推进。资源税以各种应税自然资源为课税对象，它能够调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用。作为国有一种重要资源，理所当然是基本的课税对象。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源

5、价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。资源税开征，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，从而尽可能避免更多的类似鄂尔多斯、营口等资源型城市的发展速度和需求背离现象的出现。增加收入是中国人住有所居的希望所在就当前收入水平而言，中国绝大多数城市的房价可谓非常高企，一线特大城市尤其如此。许多人觉得这样的房价需要大幅下调，普通城市居民才能够有能力购买。但是，房价问题早已不再是房地产本身问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指

6、望房价全面大幅下调是很不现实的。因此，中国人买房的希望不在于房价降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中国版的收入倍增计划，可望将来在大力关注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增长速度不但能够超过CPI，而且能够超越高房价。届时，相对高速的收入增长将会有效消化高房价带来的房地产市场泡沫，辛勤劳动带来的收入增加速度需要超过基本居住住房房价增长速度，这是政府未来需要给消费者的承诺。2013年房地产各项指标将会好于上年预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将

7、会好于2012年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的

8、积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。2012实质是政策最稳定一年，2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，13年只能是谨慎悲观的一年。商业地产、城市土地供应风险可能爆发2010年以来，国内住宅市场遭“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出市场。于是商业地产特别是城市综合体俨然已经成为开发商自我救赎武器。2011年后不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。四川省商业地