2018龙光玖龙府定位营销报告

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1、龙光.玖龙府2018年度营销策略方案中山中原事业一部ZhongShan.03.2018撰写者：苏王龙项目自身情况审视市场环境分析营销策略与定位营销铺排及费用中原支持与团队构建516327982报告内容页码2018年玖龙湾成功打开小榄市场引发的思考：2018年，玖龙府随后入市，我们该如何处理两个项目之间的关系？两个项目与市场的关系？项目自身情况审视Part1区位分析：项目位于小榄与古镇交汇处，虽隶属小榄，但与古镇中心区更紧密项目坐落于小榄广成与富联中路交汇处，属小榄西部，靠近古镇。项目位于两镇交汇处，项目虽隶属小榄，但是距离古镇大信更

2、近，可以网罗两地目标客户；项目地理位置分析：古镇小榄东升东凤本案古镇大信小榄大信玖龙湾小榄泰丰广场5.5KM6KM2KM3.6KM项目交通：距高速口及城轨站约7公里，外部交通较便利，内部临近两大主干道和一大快速路，可快速通达中山各镇区本案中江高速佛江高速广中珠高速小榄站古镇站古神公里７ＫＭ高速口７ＫＭ高速口５ＫＭ高速口内部交通：南面的广成路（双向4车道）贯穿小榄东西向。东面环镇西路（双向6车道），规划为小榄快线。外部交通：距高速口及城轨站约７公里区域规划：片区将打造西部产业园区，主要发展轻工业、五金等污染较小的产业，对居住环境有一定

3、影响，但人口密度大，存在居住需求根据《中山市小榄镇总体规划修编（2015—2020）》（以下简称《规划》）公示，小榄镇重构为一中心、两个产业带、八个功能片区，也即“一心两带八片区”的格局，土地集约利用程度提高，公共用地显著提升，交通明显改善。到2020年，该镇规划常住人口将达到45.39万。根据《规划》，中心城区主要包括新城区和旧城区，以行政、居住和商务为主；北部高尚住宅区将依托良好的生态环境，打造城市高档居住组团。中部生态保护区则在原有农保地基础上，打造城市生态“绿心”。项目在与横栏、古镇交接的区域，已被规划为“西部产业园区”，未

4、来将旧城区的零散工业调到此区域，主要发展轻工业、小五金等污染较小的产业本案周边配套：1公里内生活基本配套较齐全，但形态较低端，大型生活配套距项目较远一公里生活圈：埒西一综合菜市场启明幼儿园、埒西一学校埒西一社区服务中心（医疗）本案项目四至：南面临主干道，东面为厂房，西面为自建房和村落，周边居住氛围较强，但居住环境一般北面为待建用地南面为广成路（4车道），商铺和市场西面为民宅和村落，居住氛围较强；东面紧挨工厂。项目四至：项目周边以村屋群落和工业区为主，周边生活基本配套较为齐全，周边居住气氛较强，但生活配套档次及居住环境较为一般。西面：

5、自建房、村屋北面：待开发用地南面：广成路、商店东面：工厂龙光玖龙府项目规模：在小榄片区中属于中小规模小榄镇各项目基本指标规模排序项目名称占地面积总建面（㎡）容积率栋数绿地率总户数（套）备注1龙山华府约114亩3378333.31839.90%918——2玖龙湾约123亩27486531539.26%1714——3菊城建华花园约700亩1600000.6——66.00%——大部分为别墅4菊城国际广场约50亩1537003.64——556包含一栋公寓5华鸿·榄悦轩约50亩1400003.61030.20%915——6玖龙府47亩1025

6、912.5930.00%657——7奥园领秀28亩730003.0436.00%496——项目产品：以89-120㎡的三房为主，在小榄属于畅销户型，但与玖龙湾产品高度重叠。小榄镇在售项目面积段库存（统计截止时间为2018.3.23）项目60㎡以下60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上合计玖龙湾00166716682150001714玖龙府00443002912200657华鸿·榄悦轩0001017910181菊城国际（公寓）15380493041492014436龙山华府0

7、000010369370菊城建华花园00000128118147奥园领秀002420247000489合计1538050110471261402495013994项目规划：地块不规则，只有泳池和幼儿园配套，项目亮点欠缺游泳池幼儿园两镇交界，非小榄中心区交通较便利周边生活配套较完善中小规模项目工业区　品牌刚需项目品牌开发商，产品线重叠刚需产品，区域畅销产品项目自身配套少，亮点缺乏使命：快销，升级品牌项目初印象玖龙湾形象和硬件打造、现场展示都得到了客户的认可玖龙府的形象该如何打造？是玖龙湾的升级？Or是玖龙湾的补充？市场环境分析Part

8、2宏观环境分析PartA.1城市地位：中山是粤港澳大湾区的几何中心，是珠江东岸和西岸连通的黄金通道。粤港澳大湾区由9个城市构成，组合成广佛肇、深莞惠、珠中江三个经济圈。中山市不仅占据了珠江西岸的交通枢纽、物流战略性地位，还是粤澳全面合