精品报告-龙泽地产金领时代项目营销定位报告

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1、龙泽地产金领时代项目营销定位报告。2009年5月27日前言作为北市区的新兴板块而言，本项目所面临的不仅仅是怎样去向市场折射地块本身价值的问题，更重要的是突破目前竞争纷杂的昆明大市场竞争，提高项目的整体价值。因此，本报告的主旨是基于合富辉煌对开发商的开发理念、对市场、对本项目的深刻理解，而作出的种种思考，希望能够为开发商决策提供参考。项目战略定位解读战略定位站在全局的角度审视项目龙泽地产在昆明的亮相之作龙泽地产城北版图09年度精彩之作1、项目基本经济技术经济指标：占地面积：48000㎡总建面：173190㎡住宅：125259㎡商业：9

2、663㎡办公：1756㎡地下：36512㎡建筑密度：24.5%容积率：3.96项目及周边现状：1、地勘完成，处于待开工状态；2、紧邻项目的规划道路系统目前还未成形；3、北京路延长线经过项目路段还未正式开通；4、沿河绿化工程（金汁游园）开工建设，但是没有建设完成；2、项目周边市政与道路规划北市区中轴线在中轴线西侧建商业商务带，在两侧布局高时尚生活住宅区；未来的北市区交通主要由“五纵四横”组成，五纵即龙泉路、北京路延长线、昆曲高速、穿金路、白龙路，四横即东北二环路、北辰大道、烟草一号路、7204公路；项目周边配套情况本案商业生活配套教育

3、配套医疗配套金融配套市政配套基地周边500米区域内没有商业机构，无法为项目提供商业生活配套；基地周边3公里区域内的教育机构，为项目可享受范围内的教育配套；基地周边3.5公里区域内的医疗机构，为项目可享受范围内的医疗配套；金融与市政辐射范围较大，在此不做赘述；项目整体映像基地周边规划的预期前景较好；较长的临街面，商业机会较大；项目处于北辰板块的延伸区域，区域知名度较高；道路规划较好，交通出行将会是项目优势；匮乏的自然环境，影响品质因素（金汁河）较弱的商业昭示性；周边档次较低的物业环境；分裂的地块属性；新兴片区，存在接受抗性；stren

4、gthweaknessopportunitythreat新规划区域，具有形成新的生活中心的机会，商业消费群体基数预期值较大；片区产品形态、业态单一，满足客户需求的渠道狭窄，预留了客户需求空间；商业具有呼应的对应物；全城范围激烈的市场竞争环境；小地块项目，无大景观支持时，容易陷入产品同质化竞争；各种渠道上市的金江小区房源，对项目形成走货威胁；总体规模有限，只有在产品上形成独特竞争力；地块形状的特殊性和地块分裂性，对于规划形成影响；区域不成熟，需要寻求其它的细节配置提高价值附加；外部暂时无对住宅借势的资源存在，金汁河将会是一个抗性；商业

5、有借势的机会，但是商业机会有待挖掘；全案总纲全案共分为两大部分：第一部分项目定位体系第二部分项目销售推盘体系第一部分总纲整体市场竞争策略分析项目定位反思提出的核心问题我们的对手是谁他们在打什么牌怎么确定我们的竞争策略我们的竞争力如何找准目标，有的放矢把握方向确定原则自我审视，精益求精住宅同质项目配货研究住宅客户模型建立住宅产品体系建议商业商业功能与形象建议商业营销策略价值住宅价值体系商业价值体系整盘价值模拟（Part1）战争与和平金领时代在市场竞争中的战略决策金领时代在被市场热捧前的务实之举全城地产在售项目示意战争北市、东市区域是项

6、目的主要竞争区域战争区域在售同质项目示意楼盘位置规模上市时间和谐世纪银河大道107万㎡07年都市名典穿金路4.7万㎡09年星雅俊园北京路14万㎡08年金领地白云路3.5万㎡09年锦泰花园白云路6.6万㎡08年以项目为中心，半径5公里之内的在售同质项目，均是本案的直接竞争对手。北京路万宏路环城北路白云路穿金路北辰大道本案对手楼盘竞争战略档案——星雅俊园主动式被动式『客观性』『主观性』产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源）（景观资源）项目竞争矩阵图3142口号：品质铸就生活宣传定位：城市核心中轴线上,显赫门户的地标方向。采用“1

7、+2”战略模式：以产品作为项目的核心竞争价值来源，事典型的快速出货营销模式，产品面积整体控制较好，功能突出。但是在销售的过程中遭遇市场低迷，目前走货大约60%。形象依托区域周边成熟的商业生活氛围，营造成熟人居社区的形象；产品高功能居住产品，公寓，商场物业；主动式被动式『客观性』『主观性』产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源）（景观资源）项目竞争矩阵图3142对手楼盘竞争战略档案——金领地宣传定位：北市CND5A纯粹生态商务体。采用“1+4”战略模式：以项目的定位来吸引市场的投资注意力，同时在产品及硬件设置上下到了一定的功夫，

8、典型的利用硬件配置提高项目价值的楼盘，总的来说依然是以产品作为出发点。形象打造为北市区高档5A写字楼，但是产品和配置与周边形成硬碰硬局面；产品纯投资型物业，三层商场；营销典型的商业营销操作模式，利用投资收益大做文章；对手楼盘竞争战略档