《南山可行性分析》word版

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1、「南山区高新技术产业园项目可行性研究报告」2013年04月15日深圳市南山区高新技术产业园项目可行性研究报告2013年04月16日16「南山区高新技术产业园项目可行性研究报告」2013年04月15日一、项目总论1.项目背景1.1项目名称深圳市南山区高新技术产业园项目1.2研究工作依据n《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）n《建设项目经济评价方法与参数》（国家发改委、建设部：发改投资[2006]1325号）n《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：

2、咨经[1998]11号）n委托方提供的相关资料：《房产证》（深房地字第4000180075号）复印件地块来源介绍n国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划n《深圳市城市更新办法实施细则》深府（2012）号1.3项目原建设规模和内容表1-1：项目指标序号名称单位合计1用地位置　深圳市南山区高新技术产业园北区郎山一路2用地性质工业用地3用地面积㎡70004建筑面积㎡3500016「南山区高新技术产业园项目可行性研究报告」2013年04月15日5容积率　56覆盖率30%7建筑间距符合深标及相关规范8建

3、筑高度或层数171.4项目原房产证1.可行性研究结论2.1市场预测根据调查，项目地块录属南山区高新技术产业园。目前价值较高，交通便利，紧邻南海大道、宝深路、北环大道，可见本项目的地段优势明显，园区市场发展潜力较大。2.2投资估算分析根据估算，本项目总投资51,142万元，包括土地成本24,750万元，前期工程费255万元，建筑安装工程费17,500万元，开发期间税费525万元，不可预见费132916「南山区高新技术产业园项目可行性研究报告」2013年04月15日万元等。项目开发成本(不含管理费用

4、、财务费用和销售费用)达44,359万元。表1-2：项目总投资估算表序号项目单价(元)建筑面积（㎡）总投资(万元)　开发建设总投资1334535000511421开发成本　35000443591.1土地成本拍卖价16000补交地价50001750087501.2前期工程费73350002551.3建筑安装工程费500035000175001.4开发期间税费150350005251.5不可预见费3803500013292开发费用　3500067832.1管理费用3803500013312.2销售费

5、用2903500010162.3财务费用（按开发成本的10%计）4436备注：1、测算数据来源于《深圳房地产年鉴2012》及委托方提供的相关资料及数据；2、单价是按计容积率建筑面积计算的单价。2.3项目财务分析表1-3：主要经济技术指标表序号名称单位数据Ⅰ项目规划设计指标　　1总用地面积㎡70002总建筑面积㎡350002.1写字楼350003容积率5Ⅱ项目财务评价指标16「南山区高新技术产业园项目可行性研究报告」2013年04月15日1总投资万元511422租赁万元140/月3销售收入万元43

6、7504动态投资回收期年预计5年回收成本2.4项目综合评价结论通过投资分析，项目开发经济评价指标反映较好，具有一定的经济效益。在社会效益方面，本项目的开发建设，将提升片区形象，对南山区高新技术产业园的建设将起到较大的促进及推动作用，有较好的社会效益。可行性研究结论是：存在一定风险，因本项目不服合城市更新条件。如能拆迁改造，本项目可行，预计5年左右回收成本；若以出租形式考虑，以现有条件（40-50元/㎡.月）的出租回报率偏低（见附件一）。16「南山区高新技术产业园项目可行性研究报告」2013年04

7、月15日二、项目投资环境和市场研究1.市场宏观背景1.1全国经济环境1.1.1整体经济发展持续稳定增长表2-1：2013年1季度国内生产总值初步核算数据绝对额（亿元）比去年同期增长（%）国内生产总值1188557.7第一产业74273.4　　农林牧渔业74273.4第二产业545697.8　　工业488327.5　　建筑业57379.8第三产业568598.3　　交通运输、仓储和邮政业65637.0　　批发和零售业1191410.5　　住宿和餐饮业24194.5　　金融业809911.5　　房地

8、产业83837.8　　其他服务业194816.8注：绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算。16「南山区高新技术产业园项目可行性研究报告」2013年04月15日表2-2：GDP环比增长速度　环比增长速度（%）2011年1季度2.3　　　2季度2.4　　　3季度2.3　　　4季度1.82012年1季度1.6　　　2季度1.9　　　3季度　　　4季度2.12.02013年1季度1.6注：环比增长速度为经季节调整与上一季度对比的增长速度。随着金融市场改革的推进和良好的监管，到2017年的4年里，中国的