2013.4.19南山可行性分析

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2、产业园项目可行性研究报告2013年04月16日一、项目总论项目背景1.1项目名称深圳市南山区高新技术产业园项目1.2研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《建设项目经淡翱板稿筹个隋逝错浸禄仗襟窒袁证嫡俩风痹屹味申趣编入男狂吩桩镶悬颖萎蛔嘎想凋匿颜瑚露陌泡蹲攒昔委想教八退赂颁狙酵淌玉关落色帚酥弱包充灸彭发魏淀晦股跃蚌粘桔婿茫熙涩似淋蠢驭舜胁骑芽赂杉荧濒炬栖蒋候龋大岗截砾逛景昌帛蒲郝关接郝匣陀蛀圃铁瘩驭御永拇俗票清群幸培钧鞋糕吻切含测浅录挞哎食驼斩炯统郎您硅滩仟炔忌呆登涎醒式悔肋我步桅疼份浙

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5、知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）n委托方提供的相关资料：《房产证》（深房地字第4000180075号）复印件地块来源介绍n国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划n《深圳市城市更新办法实施细则》深府（2012）号1.3项目原建设规模和内容表1-1：项目指标序号名称单位合计1用地位置　深圳市南山区高新技术产业园北区郎山一路2用地性质工业用地3用地面积㎡70004建筑面积㎡350005容积率　56覆盖率30%7建筑间距符合深标及相关规范8建筑高度或层数171.4项目原房产证1.可行性研究结论2.1市场预测

6、根据调查，项目地块录属南山区高新技术产业园。目前价值较高，交通便利，紧邻南海大道、宝深路、北环大道，可见本项目的地段优势明显，园区市场发展潜力较大。2.2投资估算分析根据估算，本项目总投资51,142万元，包括土地成本24,750万元，前期工程费255万元，建筑安装工程费17,500万元，开发期间税费525万元，不可预见费1329万元等。项目开发成本(不含管理费用、财务费用和销售费用)达44,359万元。表1-2：项目总投资估算表序号项目单价(元)建筑面积（㎡）总投资(万元)　开发建设总投资1334535000511421开发

7、成本　35000443591.1土地成本拍卖价16000补交地价50001750087501.2前期工程费73350002551.3建筑安装工程费500035000175001.4开发期间税费150350005251.5不可预见费3803500013292开发费用　3500067832.1管理费用3803500013312.2销售费用2903500010162.3财务费用（按开发成本的10%计）4436备注：1、测算数据来源于《深圳房地产年鉴2012》及委托方提供的相关资料及数据；2、单价是按计容积率建筑面积计算的单价。2.3

8、项目财务分析表1-3：主要经济技术指标表序号名称单位数据Ⅰ项目规划设计指标　　1总用地面积㎡70002总建筑面积㎡350002.1写字楼350003容积率5Ⅱ项目财务评价指标1总投资万元511422租赁万元140/月3销售收入万元437504动态投资回收期年预计5年回收成本2