物业租赁案例分析.doc

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1、物业租赁案例分析物业租赁案例分析作者：佚名时间：2008-6-27浏览量：　　案例一意思表示不真实的租赁合同无效案情介绍　　物业租赁案例分析物业租赁案例分析作者：佚名时间：2008-6-27浏览量：　　案例一意思表示不真实的租赁合同无效案情介绍　　黄×有楼房两间,其中一间于1958年出租给某市百货总店。双方在租赁契约中约定,出租人在租赁期间如确要收回自用或出卖、出典、拆建等,得于3个月前通知承租人搬迁,承租人不得借故拖延或有任何要求。1981年9月,黄×以房屋需要修建和自己急需用房为由,要求收回该房。市百货总店则提出,该房

2、已做为商业网点不能撤销,不同意退租。1982年9月,黄×领到市城建局翻建房屋许可证后,即行拆房改建,因百货总店拒不腾房,拆房中途停止。经市有关部门调解,同年12月出租人在一定压力下,不得已与承租人签定了租赁、修建协议。协议书的主要内容是承租大要在1982年12月30日以前搬出该房。出租人应于1983年4月30日前把房修好交承租人租用。但在市公证处办理公证过程中,出租人没有在公证书正本上签名盖章,并拒绝受领公证文书。1983年4月房屋修好,承租人要求用房,出租人不承认公证文书,坚持要求按1958年的租赁契约收房自用。为此,诉

3、讼到法院。法院经审理认为,由于双方所订租赁、修建协议并非出租人真实意思的表示,故协议无效,不予保护。至于公证问题,出租人没有在公证文书正本上签字,此公证不能成立。本案应按1958年双方所订的房屋租赁契约的规定处理。据此判决如下:双方于1982年12月所签订的租赁、修建协议无效,出租人因自己急需用房,确要收回自用,承租人应于判决生效后3个月内搬出现承租房。　　范例评析　　合同,是当事人双方意思表示一致的协议,是一种民事法律行为,它表现的是民事主体基于一定目的而确立双方之间的权利和义务关系。这种协议必须是民事主体在自愿意志的情

4、况下作出的不受非法干涉、威胁与欺诈的真实的意思表示,是表达了当事人在订立合同时的真实的想法、意识的协议。意思表示真实,是合同成立的重要条件之一。任何以欺诈、胁迫手法使当事人违背自己意志而达成的协议都是无效的。本案中,出租人在有关部门的压力下,不得不违背自己的意志与市百货总店重新订立了租赁、修建协议,该协议应属无效。　　出租人与承租人于1958年签订的租赁契约是在双方协商一致的基础上签订的,反映了双方的真实意思,是有效的,应予保护。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用,依照1958年的契约是可以的,应当保护出租人对房屋的合

5、法所有权。　　案例二拒付租金的责任案情介绍　　某市某街26号、27号2栋砖瓦房原系王某夫妇所有的私房。1974年,王×夫妇去世,某房产为其子女王××、王××继承,并办理了房屋产权转移手续。　　983年地震,27号房倒坍,只剩一片瓦砾,26号房虽有破损但不太严重。同年4月,王氏兄弟经批准共同出资在27号房址上建起四间临建棚,并重新登记。同时将26号房和临建棚租给了新兴食品厂,书面约定,月租金300元,租期15年,违约金比率10%。　　984年新兴食品厂欲扩大生产规模,但王氏兄弟资金不足,7月14日双方达成协议,“由新兴食品厂

6、出资,王××兄弟办理有关房屋扩建及批准登记手续,将原来的临建棚改造为三层楼房,由新兴食品厂继续租用。”1989年11月,新兴食品厂实行承包,新厂长金玉上任,认为原临建棚已由食品厂出资改造,该三层楼房的产权应归属食品厂,因此拒付该部分租金1500元,双方发生争议,王氏兄弟于1990年3月诉至法院。某区人民法院受理了此案,经审理于1990年5月12日判决:①原临建棚翻建的三层楼房归王氏兄弟所有,王××、王××支付新兴食品厂建房费用25万元。②新兴食品厂拒付租金违约,应支付王××、王××5个月的欠缴租金1500元及违约金150元

7、。　　范例评析　　某区人民法院的判决是正确的,分述理由如下:　　某街26、27号房为王氏兄弟的合法继承财产,享有所有权,我国《宪法》第13条规定:“国家依照法律规定保护公民的私有财产继承权。”《民法通则》第76条规定:“公民依法享有财产继承权。”继承权,是公民财产权利的延伸,是继承人继承被继承人遗产的重要权利。《继承法》第2条规定,“继承自被继承人死亡时开始。”1974年,王某夫妇去世,王××、王××作为王某夫妇的合法第一顺序继承人,有权继承其父母所留的某街遗产,对该房屋享有所有权。　　临建棚应属王××、王××所有。27号

8、房因地震倒坍之后,王氏兄弟共同出资,在此基础上建成四间临建棚,并取得了法定批准手续,重新对产权进行了变更登记,因此,王氏兄弟享有对该临建棚的所有权。　　王氏兄弟与新兴食品厂订立的租赁合同有效。合同,是当事人双方明确权利义务关系并达成一致的协议,是一种民事法律行为,除非法律特别规定,只要双方当事人意思表示