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1、长沙县开元东路91亩房地产项目策划建议开发单位：长沙方略投资发展有限公司建议单位:深圳市新摩尔商业管理有限公司2010年9月29日32目录一、项目基本概况及周边规划条件研究二、项目的区位、周边自然资源的价值（一）、项目的区位及周边的价值（二）、项目的主要竞争对手的分析（三）、项目所在的区域思考：提出三个核心问题三、项目的产品的初步思考建议四、项目的商业规划与规划设计的建议五、项目的盈利模式的初步思考建议六、公司的基本简介（包含相关操作团队介绍）七、项目总体策划与概念性规划设计报价32一、项目基本概
2、况及周边规划条件研究本项目占地91亩(60734万平方米),容积率为4.5建筑面积为27万平方米本项目北侧临近地块是五星酒店等产品定位,北侧800米就是松雅湖湿地公园。项目西侧为恒基兆业的高尚住宅项目。91亩地块图1地块相片二、项目的区位、周边自然资源的价值32本项目在长沙县城东四线与开元东路围合的东北角落（一）、项目的区位及周边的价值1、本项目处于开元东路，拥有交通便捷的价值优势。2、北侧距松雅湖800米，属于松雅湖的二线湖景，自然景观价值的体现不明显。323、周边的自然绿色生态环境较好，自然生
3、态绿色的价值可以很好的体现出来，属于未来高尚湖居生活区域。4、项目处于松雅湖自然景观旅游资源的范围，拥有良好的旅游资源的价值。5、项目紧邻的西侧是恒基兆业的凯旋门项目，未来的直接竞争对手。（二）、项目的主要竞争对手的分析：恒基凯旋门的项目分析：1、项目的基本概况：2、规划布局：采用围合式布局，营造高度的私密性，100米超宽楼间距，楼栋北高男低，错落有致，层次感强。3233层观景效果从凯旋门33层顶层观看松雅湖323、户型配比：项目以中小户型产品为主导，90㎡以下户型占到63%以上，4、户型分析：周
4、正通透、适用率高；入户花园、凸窗设计，附加值高。325、园林规划：8万㎡超大主题式中心园林景观，尊贵别致，展现港资的势力品牌。6、豪华会所配置：打造国际级港式尊贵生活327、项目的评价：优势：香港实力品牌开发商，项目品质感强，全新的港式文化生活。劣势：项目一期的价格为4000-4500元左右,升值空间较大,项目二期湖景住宅价格为7500元左右,最高将达到8000元价格。成功点：将港式的文化的尊贵内涵演绎的淋漓尽致幸福里二期项目地处长沙经济技术开发区、幸福里一期工程的东部，占地面积267亩，总建筑面
5、积为64万平米，拥有完善的生活配套设施如：沿街商铺、集中商业、小学、幼儿园、游泳池等，以自然、生态为核心理念的现代园林景观，住宅在充分利用原有地形的基础上，依山而建，户户朝南，通风采光良好。以小高层和高层为主，是独一无二的城市中心浅丘水岸生态住宅。总平面布局根据长沙县县城总体规划要求，做到“起点高、立意新、功能全、环境美。”一期工程包括TOWNHOUSE公寓、青年公寓、会所、大型超市。所有别墅、TOWNHOUSE公寓依山而建，通过多变的形体，围合出各自的庭院空间，使每一户都享受到不同的景观。32项
6、目南侧有幸福里项目,规划有4万平方米商业。项目由高层和洋房以及别墅组成,目前正在发售高层。项目开发商为湖南兆佳实业有限公司.幸福里二期主要推出三种户型80平方米,120平方米和158.5平方米户型。普通住宅销售价格从3900元开始起价32TOWNHOUSE价格将会密切关注.项目西侧有筑梦佳园项目,项目占地68亩,建筑面积14.2万平方米商业街区面积1.38万平方米.目前售价4300元左右。推出了少量3480元特价房.32项目户型特点以小户型为主,以93平方米户型为例,两室配备,一个卫生间,一个书房
7、和大厅,配备入户花园主要针对三口之家设计,突出经济和实惠。107平方米比93户型相比增加了卫生间,加大了客厅面积。93平方米户型107平方米户型大户型主要有127平方米,三室两卫,一个大厅,厨房与入户花园连接,突出面积较大的入户花园。3232（三）、项目所在的区域思考：提出三个核心问题。1、自身资源有特色但不唯一，如何整合外围资源并创造新的自身资源打造差异化的竞争力？2、项目所在的区域认知度看好，如何利用松雅湖片区的良好的规划最大化的实现项目品质和形象的打造？323、在定位规划高度之下，如何对项目
8、整体进行开发策略定性？如何实现项目商业价值的最大化？三、项目的产品的初步思考建议1．房地产政策对星沙房地产市场的影响国家出台4.15新政以后,大于90平方米的首付达到30%以及最近停止三套住房的严厉政策出台后,顾客购买住宅非常挑剔和犹豫90-130㎡市场供应量大，未来竞争激烈,缺乏过硬景观,品质一般的125-140之间的销售也成为瓶颈。2、项目的产品初步思考建议以及物业组合比例假设模型27万平方米住宅比例为60%商业比例为40%高层建筑公寓3万平方米住宅13.2万平方米写字楼2万平
