馨康老人公寓项目

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1、项目可行性分析——馨康老人公寓项目第一章项目背景一、我国老年住宅的市场需求巨大现有居住条件催生老年住宅需求。2011年人口普查资料显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。我国人口年龄结构的变化，说明随着我国经济社会快速发展，人民生活水平和医疗卫生保健事业的巨大改善，生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9

2、%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房；另一方面，现有住宅不能满足高龄老年人的居住需要，老龄人口高龄化对老年住宅提出更高的要求，比如医疗服务，家政服务，住宅的养老设施等。养老观念转变促生老年住宅需求。素质水平的提高使老年人“自我养老”的意识增强，他们希望有自己独立的生活空间和行为方式。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。随着国家整体经济水平和综合国力的增长，事业有成的中年人数量不断增加，他们具有较高的经济收人和较强的购买能力，由于长期以来实行的独生子女政策，

3、让这些家庭将面临4-2-1的结构模式，这些都使得他们不得不提早为自己的养老做积极准备消费观念改变促进购房行为。消费观念的改变使老年人认识到购买老年住宅是一种投资，既可保值升值又可作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年住宅。10政策性老龄化增加老年住宅需求。政策老龄化改变了我国的家庭结构和居住模式。随着计划生育政策的贯彻执行，人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，家庭结构日益走向小型化，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多。传统的家庭养老服务功能日益弱化。老人对老年住宅和养老设施的依赖越来越

4、强。二．保定老年人的状况据统计：中国60岁及以上的老年人已达到1.43亿，占全国人口总数的10.97％以上。本世纪中叶将达到4亿多。据有关部门调查显示，目前，保定市60岁以上的老年人以达到122万，其中市区10万，占市区人口总数的10％。人口老龄化的问题越来越成为重大社会问题。随着社会老龄化程度的加剧以及家庭结构的变化，不与儿女同住的老年人愈来愈多，社会学者把这种情况形象地称为“空巢家庭”--小鸟一个个长大了，飞走了，鸟巢中只剩下孤独的老鸟。而家里只有一个老人独住的则称作“独居老人户”。空巢家庭在保定市

5、已经达到30%，个别大中城市甚至超过50%。当前“空巢老人”大概有三种：1、“真空巢”无子女，老两口相依为命，或是一人独守空房；2、“形式上的空巢”子女在外地工作或子女虽在本地，但住房不在一块又不能经常见面，另一种是与子女不和而分开独住；3、“无形的空巢”虽和子女一起住，但子女由于工作忙早出晚归，缺乏沟通，有代沟。在“空巢家庭”和“独居老人户”家庭中，老人确实有苦闷，活动不方便，心事无处倾诉，而且怕生活无法自理，怕生病、怕意外、怕孤独寂寞。在现代化单元楼闭塞的环境下，造成老年人的心理状态必然寂寞孤独，心

6、理比较脆弱的老人长期处于这种心境，容易发展成心理障碍，应引起社会关注。三、中国老年公寓的特点及其问题老年公寓养老是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。从国外发展实践来看，老年公寓养老主要有四种方式：一是独立型老年公寓养老，一是服务型老年公寓养老，三是护理型老年公寓养老，四是大型老年综合体养老。10我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老，这造成了老年公寓养老发展的误区。一方面，大量的老年人需要老年公寓养老，有到老年公寓养老的意愿。据调查显示，在重庆市，经济属于中上等的老年人中，40%以上有

7、到老年公寓养老的意愿；上海市的网上调查也显示，老年人希望社会化养老的比例达到64%。另一方面，许多老年人找不到合适的老年公寓。西方发达国家养老床位数约为老年人口总数的3.5%，而我国却仅为0.8%。从逻辑上分析，即使只有3%的老年人选择社会化养老，我国就应当至少有360万老年人人住老年公寓。但目前，我国各级老年公寓仅能人住120万人，而实际人住却只有70万人，老年公寓养老的作用远远没有发挥出来。“让我进敬老院(服务型老年公寓)我不去，但如果让我进老年公寓(独立型老年公寓)，我一定去”，在某种程度上代表了

8、老年人的心声。独立型老年公寓养老指在一个社区中，专门划出一幢楼或几幢楼供老年人相对集中居住，它的特点是：一是老年人居住采用住宅形式，住宅设施进行了无障碍设计；二是老年人生活自理，社区提供社会化服务，如老年人的购物以及必要的家务劳动都可由社区代为服务。独立型老年公寓养老实际上采取的是居家养老加社会服务、个人自理加社区援助的养老形式，与住家养老加社区服务较为相似，不同的是老年人相对集中居住。服务型老年公寓养老也是老年人集中居住，但一般采取宿舍的