物业经营管理精讲班讲义(49页)

《物业经营管理精讲班讲义(49页)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、第一章物业经营管理概述掌握：物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManage

2、ment)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。二、物业经营管理活动的管理对象管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益.(一)写字楼分为甲、乙、丙三个等级。写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。(二)零售商业物业：1．区域购物中心；2．市

3、级购物中心；3．地区购物商场；4．居住区商场；5．邻里服务性商店；6．特色商店(三)出租型别墅或公寓(四)工业物业(五)酒店和休闲娱乐设施三、物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。四、物业经营管理企业：划分为管理型、专业型和综合型三种。第二节物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次：1．物业管理或设施管理；2．房地产资产管理；3．房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运

4、行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。二、物业经营管理不同层次之间的关系三、物业经营管理中的战略性工作(一)确定战略(二)确定标准：投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。(三)构建信息基础(四)决策分析(五)进行资产组合：“不要把鸡蛋放在同一个篮子里。”四、物业经营管理的常规工作(一)常规工作内容概述(二)现金流和成本管理1．支出的分配当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本。但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也

5、不明智。特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。(3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。2．费用和成本3．租金4．服务费(1)目的(2)成本分摊(三)日常维修和维护(四)未来维修和维护(五)设施设备管理(六)物业保险管理第二章：房地产投资及其区位选择掌握：房地产投

6、资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求第一节：房地产投资一、房地产投资的概念：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。二、房地产投资的形式：1．直接投资（开发投资、置业投资）；2．间接投资（债券、股票、信托基金(REITs)）。(一)房地产直接投资：开发投资、置业投资(二)房地产间接投资：1．房地产企业债券和股票投资2．投资于房地产投资信托基金优

7、点：第一，收益相对稳定；第二，流动性较好，容易转换为现金。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。3．购买住房抵押支持证券三、房地产投资的特性(一)位置固定性或不可移动性(二)寿命周期长(三)适应性(四)各异性(五)政策影响性(六)专业管理依赖性(七)相互影响性四、房地产投资的利弊1．房地产投资之利：(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。2．房地产投资之弊：(1)流动性差。(2)投资数额巨大。(3)投资回收期较长。(4)

8、需要专门的知识和经验。第二节房地产投资的风险一、房地