房地产行业2019年度投资策略：认清几个长期问题，分析几个短期分歧.docx

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1、正文目录前言研究的时间轴7一、行业空间？--长期我们还“活着”81.增量人口之住房需求：仍具备增长92.存量人口之改善需求：高位回落103.存量住房之折旧拆迁：趋势稳定，但2021年或有向下波动114.行业总量空间：商品房销售额中枢或11万亿11二、行业“洗牌的十年”三大特点141.存量商机和房地产金融春笋发芽141.1物业管理——未来空间大，明年或随竣工提升而良好增长，看好增值服务未来发展空间141.2物流地产——多重因素长期利好物流地产总量需求，且供给受限171.3商业地产——商业不动产价格和收益率处在背离的顶部阶

2、段191.4长租公寓——短期尚难盈利，对全局新开工和投资具备一定拉动212.房企“变现模式”渐变，但住宅开发仍是实现“周转”之核心253.房地产对经济的领先性仍存在26三、土地利用结构扭曲积累多重矛盾—被选择性忽略且不可逆的问题271.新市民承担房价上涨的轮回，还“住房”补贴“工业”的旧账272.“后发优势”逐渐转为“后发劣势”，大力推动改革之重要原因283.长期决定房价的是人口？流动人口无法解释房价长期上涨294.未来的回旋余地在哪？有限的政策空间中寻求出路29四、明年怎么看？总量数据意义下降，产业链下游机会或先于上

3、游出现311.销量预测：2019年同比下降5左右，前低后高312.新开工预测：2019年增速回落至小个位数(1,6)、前高后低353.投资预测：2019年增速放缓至小个位数(1,6)、前高后低384.房价预测：2019年增速放缓至小个位数、前高后低415.房地产产业链：下游机会或先于上游出现45五、政策“交谊舞步”式改善491.政策随宏观经济下行呈“交谊舞步”式改善492.库存堰塞湖存在，房价回落背景下“限价”转“稳价”503.长效机制可能的突破口51六、公司分析及配置建议521.自上而下选股核心在于周期择时，先B

4、eta后alpha521.beta行情区间顺势选股，先周转蓝筹再高杠杆弹性，选股苛刻性较强542.开发类个股超额收益三因子，集中度提升仅是规模因子外在表现543.开发类重点房企横向比较554.配置组合59七、风险提示61图表目录图1：我国位于城镇化“S”型曲线快速阶段的后半段，离进入成熟阶段还有8-10年8图2：增量人口之住房需求：仍具备增长10图3：存量人口之改善需求：高位回落10图4：存量住房之折旧拆迁：趋势稳定,但2021年或有向下波动11图5：总量高位稳定，商品房销售额中枢或维持11万亿12图6：增量到存量的变

5、迁-房地产新经济产业图谱14图7：物业管理行业的发展历程15图8：我国商品房销售面积15图9：我国竣工房屋面积15图10：物业百强企业市占率不断提高16图11：物业百强企业在管面积五年实现倍增16图12：物业百强企业收入构成17图13：物业百强企业利润构成17图14：美/日/中及全球物流成本占GDP之比18图15：美/日/中物流成本结构18图16：中国城镇化与房企变现模式“渗透”图19图17：2011年至今一线城市甲级写字楼供需基本平衡20图18：2011年至今二线城市甲级写字楼供大于求20图19：2011年至今一线和

6、二线甲级写字楼空置率20图20：2011年至今一线和二线优质写字楼租金单位：（元/平/月）20图21：全国商铺供需基本平衡（截至2017年）21图22：各线城市商铺租金情况（截至2017年）21图23：优质零售物业空置率处历史低位21图24：优质零售物业首层租金2015年后平缓下行21图25：长租公寓盈利空间趋势图23图26：从“全持有”到“全销售”—房地产公司变现模式渐变图25图27：房地产复苏走在经济复苏曲线之前（Q3/M10），房地产行业供需关系短周期顶部已出现26图28：一线城市住宅和工业用地出让宗数27图29

7、：一线城市住宅和工业用地成交价格27图30：二线城市住宅和工业用地出让宗数27图31：二线城市住宅和工业用地成交价格27图32：三四线城市住宅和工业用地出让宗数28图33：三四线城市住宅和工业用地成交价格28图34：中国城镇化与房企变现模式“渗透”图29图35：利差持续扩大推升银行对按揭配置意愿，或将倒逼按揭贷款利率改善32图36：按揭贷款利率同比已于18Q2见顶，18Q3开始回落32图37：按揭贷款利率同比改善对销量复苏形成支撑32图38：10Y国债收益率VS销量同比32图39：70城房价环比VS销量同比32图40：

8、交易杠杆率和新增贷款中按揭占比均在回落33图41：新增按揭贷款/交易杠杆率与住房销售额基本同步33图42：2018年住宅、非住宅占比分别约为85%、15%34图43：住宅销量同比或于2019年中出现第二个底部34图44：全国商品房销售面积分城级占比：受棚改影响2017-18年三四线占比较往年均有提升34图45：一/二线城市销量同比