名城港湾2010年物业服务方案

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1、第一章物业服务策划一、管理及服务需求分析1、项目基础信息——附表1项目概况一览表项目名称名城港湾C区座落位置福州市江滨大道东段88号（马尾区儒江村）项目四至东：马尾，南：闽江，西：台江，北：鼓山。建设相关方设计单位：福建建科建筑设计院建设单位：名城地产（福建）有限公司监理单位：福州弘信工程监理有限公司施工单位：福建汇海建工集团公司占地面积（192096）㎡容积率1.2绿化率（35）%绿化面积（67233.6）㎡总建筑面积（232358.6）㎡可收费面积（154497）㎡竣工时间2006年11月30日（单体竣工）入住时间2006年12

2、月住宅面积多层：（/）栋（/）㎡，小高层：（/）栋（/）㎡，高层：（/）栋（/）㎡，（412）栋（139314）㎡写字楼面积（/）栋（/）层（/）㎡商业面积（266）间（单）层（17000）㎡，公建（幼儿园/小学）：（）㎡，其他：（）㎡。会所面积商店公用功能配置酒店康乐配套停车场机动车停车位共（690）个，其中：地下停车位：（407）个；地面停车位：（283）个；摩托车停车位（/）个，自行车/电瓶车停车位（/）个；停车场入口（/）个，出口（/）个；小区出入口（3）个。垃圾中转站（/）个（/）㎡分布位置无化粪池（23）个（1127）㎡

3、分布位置东门岗、西门岗、北门岗、1#、3#、7#、9#、11#、13#、17#、23#、27#、29#、33#、38#、50#、52#、59#、62#、65#、68#、71#、76#水池（箱）（/）个（/）㎡分布位置/燃气□市政燃气；■专用燃气站；□其它供暖□市政供暖；□专用供暖站；□自有供暖站；□其它822、顾客群体分析——附表2顾客服务需求分析表分析项目分析内容统计分析结论潜在的服务需求业主年龄段区间学龄前儿童（7岁以下）、学生（7-18岁）、18-30岁、30-50岁、50岁以上等不同年龄段的比例；儿童（7岁以下）占5%，学生

4、（7-18岁）占10%，18-30岁占25%，30-50岁占50%，50岁以上占10%。业主年龄段以18-30岁、30-50岁为主，50岁以上和18岁以下极少。服务要求快捷，讲究效率，就是对业主的需求要有快速反应并加以解决。业主的学历层次小区业主初中及以下、高中（中专）、大专、本科、硕士、博士等不同学历的比例；初中及以下占5%，高中（中专）占20%，大专占30%，本科占30%，硕士占10%，博士占5%。业主学历层次以大专、本科为主。管理与服务的过程要求非常透明。业主的籍贯分布是否有明显的群居倾向？所占比例？业主籍贯主要分布在福清、长

5、乐、平潭有部分外籍人士与外省人士。福州地区初一、十五有烧香、放鞭炮的习惯。业主职业及收入业主从事不同职业的比例？是否有明显的同业倾向？是否属同一系统？业主不同收入的比例？业主以私营老板、企业高管、政府官员、海外侨胞、企业家为主。与业主的关系维护非常重要；同时要求小区信息在其内部流转较快。业主置业性质住宅/商业/办公等面积及户数的比例？首次/二次/多次置业业主的比例？房屋自用/投资比例？出租户数的统计？无首次置业，名城港湾二次置业为100%、多次置业为60%，投资占20%，赠送子女当嫁妆。业主是具有一定身份的成功人士，更加关注的是健康

6、、生活享受、投资理财，子女教育。与业主进行交流沟通，增加思想感情联络，以知道业主的想法。家庭人口数比例分别分析2人/户、3人/户、5人/户、7人/户及以上、三代同堂等的家庭人口比例小区无单一的2人/户、3人/户，家庭人口以3-7人/户为主。平时居住较少，主要是在节假日时团聚，朋友聚会。在重要节假日对小区进行重点布置，播放柔和与轻松的音乐。82车辆拥有量户均车辆数量与停车位的比例？1-3辆，独岛和双拼每家至少有两个车位基本能满足客户需求，联排是每户一个车位尚存在一定的需求。停车位分配方案、停车场管理小区内的车位基本无法满足全部入住后的

7、要求，要进行协调。将外来车辆引导致小区北门的辅道。风土人情当地特殊的风土人情/习俗？婚丧嫁娶比较隆重，攀比心较重，对外来人员融洽程度良好，本土长成的人有一定的冒险精神，在国外拼搏的人非常多，对在国内打工兴趣一般，游神节非常重视，是建立关系的良好时机。适当的提供方便，尊重当地的风土人情的习俗。特殊客户群体例如高龄孤寡老人、残障或疾病、家庭困难、银行系统、政府机关等因名城港湾是较新入住的别墅区，业主入住的人员较少，尚无特殊顾客个体。特殊客户服务需求的满足，列入重点客户名单。宠物饲养饲养宠物的业主户数和宠物数量，是否有特殊的宠物饲养（如藏

8、獒、变色龙、蜥蜴等）？正常入住后会有35%的人会养宠物,以宠物狗为主。客服助理与业主建立良好关系，对少部分敏感度高的业主给以小恩小惠，例如多一些无偿服务以建立良好的关系。业主兴趣爱好业主的个人喜好是否有统一性？主要兴趣爱好是享受清静环