武汉大智项目策划案

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1、大智路项目策划案一、项目概况：大智路项目位于大智路与铭新街交汇处，它北临铭新街，临街面长约53米，东临大智路，临街面长约60米；南边紧邻融兴大厦，大厦结构九层，楼高约32米；西邻交易街，在地块与交易街之间现一栋九层住宅楼，楼高约27米，另有8米宽“刀把形”地块与交易街接壤；项目地处汉口商业中心，周边商业气氛浓厚，地理位置处于中山大道与京汉大道中间，交通四通八达；项目占地约3115㎡，场地狭小，停车位有限，因此项目不适宜建写字楼；根据自身地块特点和住宅需求特点，项目宜开发商住楼。本项目为单体高层建筑，地上31层，地下2层，1、2层为商铺面积1755M2，3-31层为住宅，

2、面积22504M2。每层3梯12户，其中：1X0两户，1X1六户，2X1四户，每户面积在37-90M2之间；共348户。二、市场宏观分析：　　随着武汉经济强势崛起，武汉开始进入全国化甚至国际化的视野之中，即将步入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。看好武汉，投资武汉，已经成为中国房地产业的市场共识。132007年一季度，武汉全市GDP为782.93亿，全年可能实现3000亿的历史突破。北京、上海、广州等城市从3000亿到5000亿都只用了3年时间，武汉已进入快速增长阶段。今年1-6月，武汉城镇居民人均可支配收入为7550.75元，同比增长16.7%。同时，全市限额

3、以上批发零售业销售额实现1189.26亿元，同比增长20.9%，其中金银珠宝类增长55.6%，汽车类增长40.6%。居民日益进入高档耐用品消费阶段。1-5月，全市完成房地产开发投资124.16亿元，比上年同期增长23.8%，较全国27.5%的增速低3.7%。可见武汉的速度适中，低于全国平均水平，有进一步的投资空间。1－6月，市开发办核准173个新盘入市，累计核准建筑面积约为960万平方米，约为去年同期的88％。楼市供应减缓，刺激房价上升，成为楼市重回卖方市场的重要因素。上半年主城区共成交23宗土地，总面积153.91万平方米，可建总规模507万平方米，超过2006年全年

4、的指标。1－6月，全市商品房网上备案销售面积631.57万平方米，比去年同期增长24.10%；全市登记备案销售57312套，成交量比去年同期大幅上升。上半年成交金额累计达280亿元，成交均价4436元/平方米，其中商品房均价4187元/平方米，主力价格区间整体上移1000元/平方米，4000-5000元/平方米房源约占总成交量的六成，已成为主力房价。1-6月，据房地产市场信息网数据显示，90平方米以下户型有12993套，90-120平方米户型有12864套，分别占新增供应总量的33.17％、32.84％。从市场销量看，90平方米以下户型占总成交量的30.44％，占去三分

5、之一的市场份额。2007年，武汉本地房地产市场呈现以下新的特点：1、二十强占据全市近三成市场份额13全市现有600多家持有建设项目的开发公司，而二十强企业的房地产投资总额、竣工总面积、销售总额、纳税总额都占到全市总额的30%以上，与国内一线城市相比，武汉房地产行业集中度偏低，大牌云集的时代即将来临。另一方面，今年二十强中，上市公司占据六席，显示了上市公司可持续发展的优势，未来二十强企业将是上市公司的天下。2、惜售，推动楼市发展，可能促成准现房时代到来上半年武汉楼市大热：一方面是购房者的抢购，一方面是开发商纷纷大减推盘量，少量加推，惜售成为2007年度销售旺季中的流行语。

6、对于处于后期仍有一定存量的楼盘而言，销售上采用惜售策略，以控制推盘速度、减少推量，减缓销售速度，将促动准现房时代到来。3、区域霸主陆续诞生，引领楼市新发展　　2007年万科武昌、汉口中心城区的 “双金色”计划；光谷魅力之城步武昌城市花园后同期启动，万科西半岛、万科高尔夫城市花园“双塔”领跑金银湖。同样，华润集团上半年在土地市场竞得中南、汉钢、杨园3宗用地完成中心城区部署；武汉本土名企，蝉联四届武汉开发企业亚军的福星惠誉6月低调收购徐东团结村集团67%股权，获得其下十余宗用地开发权，未来将成为武昌中心区住宅供应量最大的开发商。　　4、武汉吸纳能力增强，城际置业渐多　　由于

7、武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。外地购房人群已占全市购房人群的四成以上。随着楼市格局的打开，吸引了越来越多的城际置业者的目光，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。　　5、武汉：外资重地　　近几年，境外资本开始深入到武汉房地产市场。荷兰ING联姻金地、大摩入股世茂滨江、希尔顿落址武汉徐东，碧桂园选择武汉汉南……13外资这种纵深化的投资表现，说明武汉房地产市场已经开始慢慢进入国际性市场。作为中部崛起的中心城市，武汉已有超过5000个的外商投资项目，60多个世界50