沈阳奥林匹克花园三期战略发展策划定位报告(终

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1、沈阳奥林匹克花园三期战略发展策划定位报告前言制造商的高明不在于他能生产什么而是取决于他知道市场需要什么开发商并不是雕塑家他们的建筑不是用来欣赏的艺术品所以市场决定着我们要去做什么···························16泰盈决策资源集团（香港）沈阳奥林匹克花园三期战略发展策划定位报告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目　　录第一部分沈阳市场分析51．沈阳宏观经济分析51．1沈阳GDP值分析51．2沈阳居民人均入及恩格尔系数分析61．3居民人均储蓄存款余

2、额71．4社会人口环境分析71．5沈阳居民家庭构成82．沈阳房地产市场现状总体分析92．1房地产市场情况分析92.1.1房地产增投资完成量分析92.1.2房地产销售面积与销售价格分析102．2沈阳高端产品（别墅）市场状况112.2.1别墅市场的产品特征细化分析122.2.2沈阳高端市场的产品特征小结192．3高端房地产市场需求分析202.3.1消费者购买物业时对各项条件关注度分析202.3.2沈阳高端房产总价需求分析202.3.3沈阳高端房产面积需求分析212.3.4购买目的分析212．4奥园客户群

3、消费特征分析222.4.1已售房源客户区域来源分析222.4.2家庭收入与承受房价分析222.4.3客户购买洋房最关心的因素242.4.4客户认为奥园最需改善的因素242.4.5别墅产品市场消化量分析2516泰盈决策资源集团（香港）沈阳奥林匹克花园三期战略发展策划定位报告2.4.6洋房畅销户型分析263.项目周边区位环境分析263．1地块现有情况分析263．1．1宗地情况概述263．1．2周边景观分析293．1．3自然环境分析293．1．4现有各项配套设施情况29第二部分项目开发策略与定位341.关

4、于项目的综合思考341．1项目品牌综合利用因素341．2宗地的土地密码351．3现有市场最佳突破口分析351．4消费群体的成熟度与项目推广的关系362.项目三期战略发展定位372．1主题定位372．2开发策略定位------市场突破要点推导提炼392．3升级版核心竞争体系402．4目标客户群定位412．5产品定位432．6开发模型442．7产品配比建议442．8各方案经济效益分析462．9各方案比较分析48第三部分项目发展开发周期计划建议491．项目开发分期总体计划方案建议492．项目分期开发原则4

5、93．分期发展的策略方针5116泰盈决策资源集团（香港）沈阳奥林匹克花园三期战略发展策划定位报告4.项目开发周期与各阶段时间节点建议524．1项目开发分期时机与条件分析524．2时间节点建议56第四部分项目产品建筑风格策划定位的指导原则参考581．对于单体别墅建筑风格582．对于本案单体别墅建筑设计602.1单体设计原则与建议602.2单体别墅设计创新借鉴623．规划要求提示643.1总体规划指导思想643.2建筑竖向规划653.3路网规划653.4环境景观规划653.4.1环境景观设计理念653.

6、4.2环境景观设计的指导思想674．物业类型分布建议685．户型尺度及功能要求695.1独立别墅695.2联排别墅705.3花园洋房716．配套功能规划726.1本案配套体系建议726．2三期会所736．3康体设施746．4商业街区设施746．5停车设施747．物业管理建议7516泰盈决策资源集团（香港）沈阳奥林匹克花园三期战略发展策划定位报告第一部分沈阳市场分析1．沈阳宏观经济分析1．1沈阳GDP值分析GDP是指一定时期内一国国内所新创造的产品和劳务的价值总额，GDP的持续、稳定增长是政府着意追求

7、的目标。沈阳市2005年实现GDP2240亿元。沈阳市GDP已连续四年实现两位数增长，尤其04、05年增长额度都超过300亿元。虽然GDP统计存在着一定的缺陷，不能正确反映出支出与效益的真正关系，但持续稳定的GDP增长无疑在大方向与宏观上反映出沈阳市经济的稳定与发展。结合房地产市场来看，这几年也正是沈阳房地产市场快速发展的几年，房地产快速发展与沈阳GDP的增长，两者相辅相成。按照世界银行的分析来推断：人均GDP在1万美元以下，房地产业处于快速增长期。16泰盈决策资源集团（香港）沈阳奥林匹克花园三期战

8、略发展策划定位报告1．2沈阳居民人均入及恩格尔系数分析恩格尔系数是衡量一个区域居民生活水平高低的指标。从图中可以看出，沈阳市近些年的居民恩格尔系数虽有涨幅波动但总体为下降趋势，恩格尔系数多年维持在40%以下，根据联合国粮农组织提出的标准，沈阳的居民生活水平在小康与富裕的边界点。在生活水平得到一定的保证下，消费者的消费倾向由需要向享受转变，对消费品的选择由简单拥有向升级换代转变，对产品品质的要求及心理、情感需求越来越多，有越来越多的资金来满足其对生活的追求，当然改善居住