天津首创国际城2010年项目营销策划报告(国际城)2010-73页

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1、谨呈：天津市新创置业有限公司首创·国际城2010年营销策划报告北京金网络联首房地产经纪有限公司目录一、市场研究1.1房地产宏观市场分析1.2区域市场成交分析1.3区域典型项目分析项目分析二、项目分析2.1项目概况2.2项目价值提炼2.3区位价值分析及利用2.4项目资源、配套价值分析及利用三、目标客户分析四、项目竞争态势分析五、营销推广策略5.1、项目推广思路5.1.1、项目的形象定位5.1.2、项目的推广主题5.1.3、项目总体推广思路5.1.4、项目总体推广策略5.2、项目卖点整合5.3项目整合推广策略5.3.1品牌整合策略5.3.

2、2项同资源整合策略5.3.3推广阶段划分及各阶段策略六、项目销售策略l、2010年项目销售总体目标2、销售时机分析七、2010年营销费用使用计划一、市场研究1、房地产宏观市场分析1.1房地产宏观市场分析l房地产开发投资情况注：统计局数据截止到2009.909年1-9月天津市总体房地产开发投资的增长幅度约为16.96%，增速较之前出现一定幅度的下滑，但从绝对值上看，投资额仍达到了历史的最高位516.69亿元。l商品房市场走势数据来源：天津市房管局每日房价总体上看，在经历了08年的低迷后，09年天津市总体商品房市场表现良好，呈现了较为明显

3、的回暖迹象，尤其是8月之前，这种趋势更呈现出单边上扬的态势。只是在9月之后，随着前期存量的消化殆尽和后期供给不足，市场的成交量才略有回落。l成交量从总的成交量上看，截止到09年11月中旬天津市商品房累计成交约1265.91万平方米，按可比计算，大幅上升130.79%，同时完全超越了09年全年的638.35万平方米的成交规模。从月度成交的走势上看，月度成交量自春节后开始出现增长，虽然成交量在个别月份出现波动，但总体保持向上的趋势，并于8月达到了近些年的月度成交峰值。l成交均价截止到11月中旬天津市商品房的整体成交均价约为7490元/平方

4、米，与08年同期的7543元/平方米相比小幅下降0.7%。从成交均价的月度走势上看，08年后半段价格回调过快且09年上半年价格回升过慢是造成整体价格下降的主要原因，而自09年下半年开始成交均价上调的迹象就越发明显，并于10月再次突破8000元/平方米，价格已经基本接近最高时期的水平。l商品住宅市场走势数据来源：天津市房管局每日房价商品住宅成交方面，其总体成交趋势与商品房基本相同，进入成交回暖期。整体成交量约为1128.43万平方米，同比上升158.91%，回升的幅度高于商品房的130.79%。成交均价为7300元/平方米，环比出现约1

5、6.68%的上升，并无明显变化。同时09年商品住宅的成交价格峰值也出现在10月，超过了8000元/平方米。l区域市场成交分析u成交量分析Ø07.1-10，08.1-10成交规模对比分析数据来源：天津市房管局每日房价各大区域成交规模均呈现了倍数增长的趋势，其中滨海新区增长的幅度达到了187.91%，攀升幅度位于四个区域的第一位，而环城四区则以155.68%的增长幅度位居增幅的第二位。同时市内六区、远郊也增长的幅度分别达到了148.09%、146.28%。Ø07.1-10，08.1-10成交结构对比分析09.1-09.11.5，08.1-

6、08.11.5天津市商品住宅区域成交机构对比数据来源：天津市房管局每日房价环城四区仍以348.09万平方米的成交规模位居第一位，这主要归于环城四区日趋完善的居住环境及配套、超级大盘的高品质等因素依对人们的吸引。另外，滨海新区优良的政策环境及日趋改善的投资环境，和由此而带来的大量居民拆迁，使得滨海新区以278.77万平方米的成交超越市内六区，位居四个区域成交规模的第二位。除仍位居四个区域的最后一位的远郊区，成交规模有一定差距外，09年居区域成交量第三位的市内六区位，并未与滨海新区产生较大的差距。u成交均价对比分析数据来源：天津市房管局每

7、日房价价格方面：从各区域统计情况来看，以远郊区域的增长最为明显，增长的幅度约为14.15%（但其绝对价格仍与其他三区存在加大差距）；滨海新区的价格增长幅度位居第二位，在经过10.96%的增长后达到了7130元/平方米，仅次于市内六区；而市内六区价格仍有6.43%的小幅增长，总体均价依旧位于天津之首；虽环城四区整体均价呈现了3.6%的小幅下滑（主要是08年下年的幅度过大），但实际上价格已经基本上回归到一定高位。l对于未来天津市房地产市场的判断结合09年市场情况，我们对天津未来一段时间房地产市场有如下判断：总体市场形势在政策没有大幅度调整

8、的情况下，会依然向好。成交量：1、成交量有可能在一段时间上保持平稳，主要有以下支撑要素：1）宏观经济转好，促进整体经济发展的政策仍会继续；2）天津市在环渤海中的经济核心地位继续明确，城市规划和拆迁的范围、力度有可能进一步