2011南昌兴宸山水艺墅项目可行性分析报告

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1、南昌兴宸山水艺墅项目可行性分析报告2011年5月有限公司42目录一、前言二、项目介绍三、市场分析四、公司架构和管理五、项目设计构想六、营销工作七、开发收支预算八、总结42第一部分前言南昌作为江西省会城市近年来经济发展持续向好，2010年地区国民生产总值增涨14%，房地产市场近年来也一路飘红。本项目位于南昌市近郊湾里区，湾里区素有南昌“绿色之肺”的美称，森林覆盖率达73%，距南昌中心18公里,有南昌后花园之美誉。湾里区面积250平方公里，人口约8万。区内交通、水电、通讯等基础设施一应俱全。这几年湾里区利用自身的景区优势，大力发展特色旅游业，并吸引了一批民办学校落户，人气得到提升，人气带

2、动了财气，所推地块也纷纷被开发商摘牌。昌湾大道、云湾公路、红湾公路的开通，打通了与南昌市区的交通瓶颈，湾里也正处在一个全新的开拓发展时期。湾里区拥有国家级的旅游景区梅岭风景区，今年3月6日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资50亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片。湾里区发展潜力及区位价值不言而喻，这也给本项目带来了巨大的发展前景。42第二部分项目介绍一、项目现状1、项目简介兴宸山水艺墅项目是由*******有限公司投资开发的综合性小区。项目由阳光公寓、山地洋房、山地联排、叠加洋房、联排洋房、商业配套用房、俱乐部会所、幼儿园等组成。是集休闲、度假、养身、

3、居住为一体的多功能生态智能化甲级社区。项目经济技术指标总用地面积【148173.47】平方米总建筑面积【118765.07】平方米其中地上建筑面积【108267.44】平方米商业【12160】平方米阳光公寓【42185】平方米山地洋房【31703.06】平方米山地联排【6700】平方米叠加洋房【2936.6】平方米联排洋房【16427】平方米公建配套【6250】平方米其中地下建筑面积【9000】平方米建筑密度20.00%机动车辆停车总数1372、开发进程项目四证齐全（国有土地使用权证、建设用地许可证、规划许可证、工程施工许可证）目前已有七栋多层结构封顶，建筑面积约20000平方米，5

4、栋联排别墅施工至三层，建筑面积约4400平方米，会所正在施工地下室。预计今年第二季度能完成另外28亩地内沿街店面、七户住户等拆迁事宜。第四季度基本能达到开盘销售条件要求。“兴宸·山水艺墅”项目规划用地总面积为14.8万平方米42，我公司对该宗土地的开发规划设计方案也已经通过湾里区规划部门的批准。但该宗土地中涉及28亩土地上有七户住户尚未拆迁，致使国土部门一时无法挂牌出让，拖延了我公司取得使用权。为了取得28亩土地的使用权，我公司经常催促区政府及相关部门，要求尽快拆迁到位。区政府非常重视，一方面，加大力度安排拆迁工作；另一方面，于2011年4月底与我公司签订协议，明确在5月底完成拆迁工

5、作，6月底之前挂牌出让，并全力支持我公司确保取得28亩土地的使用权。28亩地是否能按期拆迁，对工地形象会有一定影响，但对整个销售计划影响不大，因为目前将28亩地上的阳光公寓和商业分别安排在2012年的三季度和2013年1季度开盘销售，目前我公司在招贤路和南昌市中心设有两个售楼处，以为项目上市积蓄更多客源，为销售创造好的条件。42在建工程：在建7栋公寓结构已封顶在建5栋联排别墅结构至三层在建会所地下定施工工地道路28亩地现状：待拆迁沿街店面待拆迁七住户4242423、项目荣誉山水艺墅于07年底在日本获得联合国人居署和中国房地产及住宅研究会颁发的“亚洲人居环境创意奖”；山水艺墅于08年底

6、在北京人民大会堂荣获“第五届人居典范规划设计竞赛”环境金奖、规划金奖、综合金奖等三项大奖。二、地理位置兴宸山水艺墅项目地处南昌城西北部的西山山脉中段，位于南昌市湾里城区中心区域、招贤路（翠园文化广场）以北，是湾里区建设高品位住宅、旅游、度假社区的绝佳地块。湾里区位于南昌市西郊、有南昌后花园之称，距市中心18公里，东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。湾里交通干道东接南昌全线，南连320国道、北通昌九105高速公路；京九铁路支线——湾里铁路横穿区域南部；昌北国际机场与之毗邻，占有省会经济、政治、科技、文化和信息中心的地理优势。数年后城际高速铁路横穿该区，届时交通更加便利。红湾大道于5月

7、1日已正式通车，至市区只需15分钟，区位交通条件的改善使区域价值进一步提升。本项目所在位置42三、项目地质地貌1、地貌状况地块呈南北走向，北高南低，东高西低，向西南倾斜。分为二个山沟，一个临街地块。2、地质状况本案地质状况为页岩，表层为风化后形成的土壤层，厚度为1—3米不等。分析1：北端山沟本地块东、北、西均为山梁，地势东北高，西南低，沟壑深约300米左右，沟宽30米到90米不等。东、北面山高坡陡，西面山势较缓，沿山135—140米高程处已有一条环山公路，