2010年长沙东宸·林海地产项目可行性分析报告-低密度大墅境

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1、山地高尔夫＠低密度大墅境——东宸·林海项目可行性分析报告目录2一、地块印象二、别墅市场研判三、区域分析四、项目定位五、开发和规划建议六、投资回报分析23说明本报告研究内容均以政府公布的城市规划和本部门市场调查分析统计数据为依据，最后的可行性结论成立基于如下推导：1、地块基本情况分析、外部环境、地块价值研究；2、长沙低密度物业市场、产品特征和供求去化情况分析；3、区域内竞争对手、目标客户群体分析；4、项目定位、营销、开发、投资收益分析。34项目总体评价根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见可供参考：1

2、、本项目用地区位理想，有较好的发展潜力。2、本项目适合开发低密度住宅项目，并且具有良好的市场前景。3、本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和收益回报。4、当然，本项目也存在一定的风险，我公司如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险，达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。4556同升湖天际岭国家森林公园湖南省森林植物园时代阳光大道郡原美村恒大城南站万家丽路韶山南路京港澳高速南三环项目位于长沙市雨花区牛头村，南至时代阳光大道，北临省森林植物园、三环以内，主城与南城新市区结合部。一、总体区位本案6◆处于

3、长沙南城，是联系长株潭三市的枢纽地带，距东塘车程约20分钟，距省政府车程约15分钟。◆地块紧邻长沙久负盛名的省森林植物园。◆距湖南环保产业园约2公里。湖南环保科技产业园作为省级开发区，2003年开园，经过5年左右时间，年产值可超200亿元，年税收超过10亿元。“百里花卉走廊”-湖南花卉大世界天际岭—省植物园71、雄踞“大融城+两型社会实验区”核心长株潭城市群获国务院批准为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，加上三市正在融合，未来发展潜力巨大。本案二、城市地块属性892、深处长株潭城市群绿岛中心，且紧邻长沙主城区

4、，地块价值凸显。城市绿岛中心本案从长株潭一体化规划来看，该地块属于未来长沙城市发展的主方向。周边产业以生态旅游、休闲度假、农贸花卉为主。区域最大程度保持原生态环境，以地产带动区域发展，到2015年，将基本完成商业与人居城市次中心的发展目标。9103、位居南城红星商圈发展带、行政商务辐射区。◇红星建材、家居、花卉农贸、物流、商贸交易中心在这里密集扎堆，消费人群与日俱增；◇湖南省政府南迁至湘府路，由此揭开了南城大发展的前奏，省交通厅、省工商局、天心区政府等机关单位都陆续搬迁至此，给本区域带来了强劲的高端住宅消费需求。中央商务区北城宜居区

5、武广新城植物园片区河西先导区政务区长株潭融城区天心生态居住区红星商圈10111、从昔日同升湖“富人居住区”至今，本区域房地产开发日新月异，周边楼盘开拔，开发氛围日益浓厚，本地块必将成为“国家宝藏”。三、地块区域属性郡原美村恒大城水韵山城托斯卡纳美洲故事御景湾阆峰云墅格兰小镇同升湖山庄1112东边为一块空地；西至新兴村加油站；南临时代阳光大道；北至荷叶冲路，与郡原美村项目相邻。加油站空地荷叶冲路时代阳光大道本案四、宗地四至郡原美村1、四至情况12132、宗地分析——技术经济指标地块面积规划用途容积率建筑密度建筑限高绿地率使用权年限3

6、00亩住宅≤2.026%100米40%70年备注地块中间有110米、90米高的山脉，把整个地块阻隔分为南北两块，北边有一块规划绿化地。13143、宗地内部分析◆宗地形状：地块呈矛头状，形状较不规则；◆地势现状：两边低中间高；◆南地块与北地块被中间的小山脉分割；◆南面规划路面宽为12米；北面绿化地位于三角形“矛尖”上。近20亩绿化地圆形山体规划公路110平米山脉宽阔填平地西边东边时代阳光大道北边14154、地块资质分析◇内有原生态草木植被，有一条小型山脉，平缓宽阔、多坡谷、池塘，其中南边地势较好。◇无可直接利用的珍稀自然资源。155、

7、宗地交通分析①宗地与外界连接道路万家丽路：城市南北主干道，也是宗地与市区联系的主要通道。时代阳光大道：区域东西主干道，与京珠高速相连。②宗地内部交通条件受山脉阻断，地块南北目前无交通道路相连。郡原美村恒大城水韵山城桃花苑金质苑弘欣公寓鄱阳小区颐和佳园景环小区同升湖山庄嘉华城京港澳高速公路武广高铁时代阳光大道万家丽路本案南三环16176、宗地评价（1）、地块内有部分原始草木资源，但总体上看，缺少有价值可直接利用的资源；（2）、地块东南边宽阔平坦、西北边多坡且地势曲折，中间山脉对两地形成阻隔，这对项目将来的规划排布要求较高；（3）、因临

8、近阳光大道，南地块商业价值高，北地块环境清幽，居住价值高。17187、宗地SWOT小结1、项目优势分析“大融城+两型社会试验区”桥头堡；位居南城行政商务区辐射圈；位居红星商圈发展带；植物园、森林公园是区域一大亮点。2、项目劣势分析地块