2010年第四季度北京优质物业市场回顾及展望报告 (2)

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1、世邦魏理仕-2010年第四季度北京优质物业市场回顾及展望报告2010年，北京优质写字楼市场整体呈现出需求增长，租金回升的势头。全年市场吸纳量达77.7万平方米，仅次于2007年的历史吸纳量高峰，比2009年的51.9万吸纳量增加了49.7%。同期，市场供应则仅有40.5万平方米，供应量远少于市场吸纳量，致使北京优质写字楼整体空置率下滑，当前15.2％的空置率较三季度下降1.2个百分点，但比去年同期下降5.7个百分点，由此带动北京写字楼租金快速回升，2010年第四季度，北京优质写字楼租金报价为每月每平方米人民币232.3元，较第三季度租金上涨6.6％，同比则上升19.5％。2010四季度北京优质

2、写字楼市场概况来源：世邦魏理仕9东部市场上扬明显空置压力下降金融危机阶段，东部区域市场受到冲击最严重，需求下降明显，空置率高位运行，租金大幅下滑。但到2010年，东部优质写字楼市场快速回升，交易量及租金齐升。首先是被抑制的市场需求在2010年逐步得到释放。由于跨国公司多采取全球一体化管理，金融危机期间部分公司停止全球所有办公室搬迁、扩展等有可能增加办公预算的需求，直接导致北京部分外资公司因业务扩展带来的办公需求被迫延期实施。随着全球经济的逐渐恢复，这部分需求在2010年逐渐开始释放，例如甲骨文承租CBD的远洋光华国际中心1万平方米写字楼；松下也在该项目租赁了8千平方米；宝利通在平安国际金融中心

3、租赁了7千平方米；雀巢租赁了位于望京的利星行6千平方米，哈里伯顿和施维雅则都在环球金融中心租下超过4千平方米写字楼面积。在外资需求逐步释放的同时，内资公司也逐渐成为东部写字楼市场需求的主力。年内，有多个内资公司大面积承租东部写字楼交易完成，环球金融中心成为东部地区表现最为亮丽的项目之一。华夏银行、中国智能交通在该项目租赁超过1万平方米，而阿里巴巴、金杜律师事务所在此项目租赁超过9千平方米，中信银行在盈科中心租赁1.4万平方米等。内资公司进入东部写字楼市场，在为东部区域市场带来更多需求的同时，也提升了该地区写字楼整体市场的抗风险能力。9在需求增加的同时，市场供应也开始放缓，从而导致东部地区写字楼

4、整体空置率明显下降，CBD区域表现最为明显。金融危机前期，CBD由于供应集中且量大，造成该地区在2008年底时空置率曾高达36.9%，经过两年的市场吸纳，特别是2010年市场迅速回暖，需求猛增，到年末，CBD区域写字楼整体空置率以下降到23.7%，市场压力已得到释放，并带动该地区写字楼租金回升，到2010年底，CBD区域优质写字楼租金报价回升到每月每平方米249.3元，较2009年同期上涨21%。西部市场供不应求租金上涨在东部区域优质写字楼市场整体回暖的同时，西部区域市场则处于供不应求的状态中。到2010年第四季度，金融街和中关村两个商务区市场整体空置率分别为3.7%和1.6%，两区域几乎已没

5、有空余面积可供选择。造成上述两区域整体空置率低的原因一方面是两区域市场需求旺盛，另一方面，金融街和中关村在连续6个季度中分别只有3.7万平方米和2.5万平方米写字楼面积落成，新增供应无法满足市场需求。随着国内金融业的快速增长，新的金融机构对写字楼不断产生需求，同时，原因金融机构也有提升自身形象的需要，金融街就成为这类需求的首选。而此类机构对租金承受能力较强，造成金融街写字楼租金在2010年升幅达29%，为各主要商务区租金年度增幅之首。而需求平稳的中关村区域写字楼租金在2010年也录得11%的升幅。9四季度优质写字楼租金售价对比来源：世邦魏理仕未来市场预期乐观预计2011年北京将有五个优质写字楼

6、项目落成，为市场提供39万平方米写字楼面积。供应量持续下降，北京优质写字楼租金预期乐观。重点区域CBD预期只有一个项目落成，供应压力将持续减弱，在经历了2010年市场大幅吸纳后，该区域市场将进入存量消化阶段。金融街和中关村则没有新项目落成，供不应求的矛盾将更加突出。需求方面，中国经济已步入平稳增长期，北京写字楼市场需求也将持续上升。2010年写字楼市场发展势头将延续至2011年，特别值得关注的是2010年市场需求没有明显的行业分布，几乎囊括传统制造、能源、医药、高科技、金融、咨询等写字楼主要租户行业类型，从另一个侧面也反映出北京写字楼市场需求正超着更加健康的方向发展。92010年第四季度写字楼

7、主要投资成交·海南航空购买北京朝阳区丰树大厦成交总价13亿元·中国人民财产保险有限公司购买北京西城区时代广场成交总价33亿元·瑞安建业购买上海浦东21世纪大厦(酒店/公寓/停车库部分) 成交总价9.3亿元·友邦保险购买上海虹口盛邦国际大厦成交总价11.6亿元2010第四季度北京商铺市场概览来源：世邦魏理仕第四季度北京商铺市场大幅反弹，但由于受2011年新增供应压力，租金将缓慢上升。9市场大幅反弹2