旧城改造捆绑运作方式探析

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1、云南路区域旧城改造的捆绑运作模式探析李佳林【摘要】随着青岛市城市化建设进程的加快、人民群众生活水平的提高,旧城区与城中村改造已是众望所归。但旧城改造涉及拆迁成本、拆迁难度等因素，资金投入量较大，历来是各地城市建设的重点和难点。云南路区域旧城改造采用了捆绑运作的模式，有效的解决了资金筹措，具有较好的示范作用和推广意义。【关键词】云南路旧城改造捆绑模式一、青岛市旧城改造的背景住房是居民的基本生活需求。“十五”以来，我国房地产市场发展十分迅速，呈现了过热的趋势，部分大城市房屋价格上涨过快，群众对于稳定房价、完善住房保障体系的呼声日益强烈。国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时

2、指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，并把解决低收入家庭的住房问题放在了突出位置。改善低收入家庭的居住条件和生活环境，提高市民生活质量，是政府义不容辞的责任，是落实科学发展观和全面建设小康社会的迫切需要。青岛市也是全国房价涨幅最快的城市之一。由于房价快速增长，房价与收入比例失衡，超出了居民承受能力，造成了百姓“住房难、住房贵”9的问题，广大老百姓反应强烈。尤其是因旧城区开发投入成本较大，近几年房地产项目多在新区域开发建设，旧城区的低收入家庭住房条件更是难以改善。老城区囿于历史的原因和空间的局限，很难采用与东部同样的模式进行发展，因而各类新设施的配套难以跟进，城区的面

3、貌长期得不到改善，房屋居住环境较为恶劣，使老城区与新城区之间形成了明显的差距。旧城改造是增强城市服务功能、让市区沿海东西部建设差异人民共享改革发展成果的民心工程,是拓展城区发展空间、拉动经济增长的重要途径。随着当前我国建设和谐社会这一发展理念的提出，青岛市市委、市政府对低收入家庭的住房问题更为重视，2007年青岛提出住房建设的工作目标，通过增加中低价位、中小套型住房的供应和控制住房销售价格,努力实现“两改、两增、两低、一稳定”的目标。旧城区、城中村改造是青岛市在城市土地资源和住房用地日趋紧缺的情况下,提出的富有创新性的增加住房供应量的最佳途径。对于盘活存量土地,缓解住房供求矛盾、稳定住房

4、价格、改善住房困难家庭住房问题,都有着非常积极的作用。二、青岛市旧城改造规模分析9“十五”以来,青岛市全面落实国家的房地产市场调控政策,采取措施不断加大住房建设力度,初步建立起了面向中低收入家庭的普通（限价）商品住房、经济适用住房、廉租住房的多层次住房供应保障体系,人民群众住房条件逐步改善。但从住房现状来看，市内四区居民人均住房水平仍不乐观。目前市内四区人均建筑面积10平方米以下的住户仍有约7.6万户，占市内四区居住总户数的13.3％。针对当前旧城区、城中村的现状和部分群众住房条件依然较差的问题，青岛市“十一五”期间将加大旧城区和城中村改造力度，通过拆迁安置解决原住居民的住房困难，提供中

5、低价位、中小套型住房改善其他居民的住房条件。通过改造，改善城市面貌、完善城市功能、缩小南北差距，促进城市协调发展。目前青岛市内四区待改造旧城区共60片（见下图），“十一五”期间拟改造39片，占地面积265万平方米，拆迁居民4万户，拆迁建筑面积262万平方米，规划建筑面积603万平方米，除安置拆迁居民外尚可提供住房约35000万套。9三、云南路区域改造前情况2007年青岛市确定在全市实施18个片区的旧城改造项目，其中市南区云南路片区是拆迁人口最多、面积最大、难度最高的项目。云南路片位于青岛市市南区西部，改造范围为北至观城路，西至滕县路、嘉祥路，南至汶上路、西藏路，东至寿张路。云南路片区占地

6、约11公顷，现有居民约4622户。该区域房屋建成于上世纪二三十年代，是青岛典型的里院式建筑，大部分建筑已有百年历史，建成期最短的也有60多年。群众居住条件比较差，平均住房面积20～30平方米，最大房屋有四十多平方米，最小的只有八九平方米。由于几十年老房一直未再整修，大部分顶层建筑都有漏雨的现象。房屋缺乏基本的生活配套设施，安全隐患十分突出，存在房屋墙皮脱落、梁柱钢筋裸露、楼梯摇摇欲坠等众多问题，属于典型的“危旧”房屋。现住居民多为低收入家庭，云南路街道办事处约有200多家低保户，是市南区低保户数量最多的街道办事处。除了低保户，街道办辖区内的困难户还有四五百户。70％的居民已搬到其他地区居

7、住，原房屋用于出租或由亲戚朋友居住；剩余的则为一些老居民。9四、项目运作模式分析云南路区域旧城改造工程可分为两部分内容，即拆迁工程和新建工程。拆迁居民4622户，拆迁面积12.4万平方米；拆迁非住宅188处，拆迁面积2.5万平方米。通过测算，该区域拆迁补偿费用约6亿元。规划新建总建筑面积35万平方米，其中新建高层住宅42栋，建筑面积25.6万平方米；配套商业设施6.3万平方米；社区老年公寓1971平方米；托幼所1914平方米。通过测