曹素云实践期检查与指导记录.doc

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1、曹素云实践期检查与指导记录一、指导日期：2012年6月10日至2012年6月20日二、指导内容及方式：（一）指导内容如下：1、土地估价业务受理及应注意的问题（l）明确双方权利与义务要签定正式的估价合同，证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。（2）合理安排时间及人员估价任务明确后，要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度，合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员，要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查，派出的工作人员一定要保证其独立性，与项目本身没有任何需要回避的紧密联系。（3）保证估价质量保证业务的

2、质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中，一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位。要保证估价业务的质量，除了估价师自身的素质要保证外，机构本身的自检、互检、审阅、签发报告制度十分重要，具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。（4）适当提供相关附加(增值)业务估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价师应发挥专业技术优势，提供相关咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面

3、，也可以增加相应的收入。（5）注意适应相关行业的要求(如审计)估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密，因此，在出具估价报告时，要考虑相关行业的要求，做好衔接。例如：审计报告的基准日通常是月末，所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。2、工作流程及主要工作要点土地评估工作流程主要分为受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、出具估价报告、估价资料归档十个阶段。（1）受理估价委托：估价事务所负责人通过公司网络办公系统接受市场人员“项目任务单”；根据“项目任务单”，估价事务所

4、负责人根据项目难度合理安排合适的估价人员。明确估价目的、估价时点、估价对象。（2）拟定估价作业方案：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查收集的资料及其来源渠道；预计所需要的时间、人力、经费；估价作业步骤和时间进度安排。（3）搜集估价所需资料：根据本次估价目的、估价对象特点列出估价对象产权资料清单，并提交给委托方（值得注意的是：容易遗漏出让金支付凭证、以及土地来源及历史沿革方面资料的调查）；对估价对象所在地区房地产价格有影响的资料；相关实例资料，即类似土地的交易、收益、开发建设成本等资料。（4）实地查勘估价对象：实地查勘有着对估价工作承上启下的作用，其是接受土地估价委托后进入的

5、工作流程，也是报告撰写过程中的重要基础。实地查勘可理解为对宗地自身现状及其旁边土地利用状况踏勘和该区域内土地市场状况的调查两个部分。一部分是要了解委估宗地实体状况和权益状况，包括宗地座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、面积、容积率、用途及土地利用效率等，对于已建有地上建筑物的，还需要注意查看其地上建筑物结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等，例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等；另一部分是对委估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件勘查，亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华

6、程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素，以及了解宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。此外实地查勘时需进行必要的记录和拍摄。须携带现场踏勘表（如可设计《土地状况现场调查登记表》、《房屋状况现场调查登记表》）和数码相机等，在现场踏勘过程中按照制定好的土地、房屋状况现场调查表内容进行记录，并对宗地全景、地上建筑物、周围环境（包括相邻地块或相邻建筑物等）进行现场拍摄，必要是现场草绘委估宗地位置示意图。（5）选定估价方法测算：根据搜集的资料情况，正式确定所采用的估价方法；参照公司报告模板，根据《城镇土地估价规程》中对具体方法运用的要求，进行具体

7、的测算。（6）确定估价结果：在确定最终结果之前，估价人员应比较、分析测算结果；对测算过程进行检查；根据具体情况选用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数、众数等数学方法之一确定最终结果。（7）撰写估价报告：严格按照公司报告模板来撰写估价报告；估价人员在完成估价报告后，应对估价报告进行自我检查后方可提交审核。（8）审核估价报告：复审人员对估价人员所提交审核的报告进行审查，如无问题，在审核表上签署审核意见，同时评定报告等级，并直接提交至终审人员；如发现问题，在审核表上应列出需要修改的地方，要求估