北高雄房地产M型化之探讨.doc

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1、北高雄房地產M型化之探討-以美術館及農十六地區為例洪振榮講師正修科技大學建築與室內設計系中文摘要最近幾年國內房地產不景氣，消費者物價指數下降，儲蓄熱錢過多，以及銀行緊縮房貸(打壓房市)影響等，導致房屋有供過於求之趨勢，北高雄地區房地產(包括美術館及農十六地區)，雖因市地重劃及公共建設完備，造成本區住宅價格節節上揚，但在98年金融風暴後，房價呈現不合理推升，建商競相興建豪宅，以吸引投資客進場，而所推出之產品有朝著豪華產品轉型趨勢，影響高雄市民住的權益，使得本區房地產價格及坪數出現M型化之趨勢，但因經濟不景氣，使得

2、首購型消費者退卻，房地產交易開始減量，已經出現泡沒化危機。本研究目的主要是要藉由探討建商為何興建超高單價及超出人住的尺度坪數之條件為何，以及一般人民住的合理需求尺度為何，去探討北高雄房地產M型化之基本核心所在，並以優質住宅地區(包括美術館及農十六地區)M型化(價格兩極化)之影響，以房地產供給需求理論及數學量化趨勢分析方法，探討未來北高雄房地產景氣趨勢，由人民所得、價格與自用、投資需求量關係等面向，進而探討住宅區位、建築造型、景觀與房價合理價格對等關係，以提供本區建築經營者做為投資經營參考，並能作為政府、銀行業者

3、，對北高雄房地產資產進行有效管制，避免出現房市過熱，導致崩盤之泡沫經濟。關鍵詞：房地產M型化，首購型消費者，房地產景氣，泡沫經濟一、背景介紹所謂「北高雄」是以高雄火車站為劃分，位於高雄火車站北方的都市發展區域謂之北高雄，南高雄地區發展腹地已漸飽和，而北高雄都市開發較慢，但因公共設施的投入往往伴隨著地價的上漲，本區不僅學區完善，市政府更是不斷投入各項公共建設，讓本區地價不斷往上推升，政府實施重劃及開闢公共設施，導致大量人口從區外移入，目前人口遽增的北高雄地區，包括鼓山區高雄農十六新市政特區、內惟埤文化園區（美術館

4、特定區）、等，此二區域因各擁有大面積公園景觀及開放空間及市地重劃，生活品質優良完善，造成住宅需求供不應求，居住人口遽增，房屋價格節節上揚。另外，台灣高鐵左營站通車營運，高雄捷運紅線通車及鐵路地下化，為北高雄房地產帶來利多，尤其北高雄的心臟地帶-農16區域(新市政特區)有捷運R13站，西有市政重劃區與佔地約有5.14公頃的中央公園綠地規劃，南有愛河之心的濕地公園，北有巨蛋漢神百貨購物中心，未來在龍華段還有15公頃的自辦重劃區，義聯鋼鐵集團將在其中的8公頃特定商業區內規劃大型百貨購物中心，因而北高雄的農16區域將是

5、高雄房地產最具潛力發展的明星地段。98金融風暴過後景氣開始回溫，民眾普遍認為房地產會預期增值心理，造成北高雄土地地主惜售，建商土地取得不易，因此，取得大面積土地者，都傾向做為大坪數高總價的毫宅產品，只取得小面積者，只能以市場較易接受之小坪數住宅(少子化影響)規劃，造成北高雄房地產市場亦有M型化趨勢，直接面對公園景觀佳之建築物，以大坪數格局設計(建坪以70-128坪為主)，每坪房價約在20-30萬元，樓層高度皆在二十一樓層以上，房屋總價非一般中產階級能買的起，主要買主以台商及台北投資客為主，而公園外圍地區，視野景

6、觀較差，以一般住家格局為主(建坪以28-37坪為主)，產品以三至四房為主，樓層高度大多皆在十四樓，每坪房價約在10-12萬元，因房屋坪數很小較無法符合一般人民住的需求，而且房價及坪數皆呈現二級M型化趨勢。二、房地產M型化之基本核心探討(一)建商基本條件需求早期北高雄土地取得成本較低，又加上土地融資利率低(約1%)，台灣人民儲蓄熱錢過多，投資管道少，高雄房價又遠比北部低，又有高鐵通車造成一日生活圈的便利性，基於以上的誘因，因此高雄建商認為興建豪宅(高單價及大坪數)的利潤遠較一般大樓高，因而造成高雄建商一蜂窩興建高

7、總價的豪宅，以吸引北部及台商作為投資之用，但由於豪宅得房屋坪數皆在90坪以上，甚至興建至120坪以上，已超出一般住宅的合理住的尺度需求。(二)一般人民住的需求北高雄景觀佳的地段建商皆作為豪宅之用，但景觀差的地段因土地面積小，房屋坪數皆在32-29坪之間(三房及二房格局)，因坪數小又地段差，無法符合一般人民住的需求(約為35-42坪)，造成北高雄房地產M型化的趨勢更加明顯。三、房地產現況分析北高雄房地產主要是以農十六(新市政特區)，美術館特定區為指標性區域，現說明如下：(一)農十六地區((新市政特區)農十六地區是

8、未來高雄市新都心，屬於市政重劃區，佔地約有5.14公頃的中央公園綠地規劃，建商在此區域之土地，直接面對中央公園地段(凹仔底森林公園)，以大坪數高總價產品規劃，建築造型及材料精緻，其餘視野景觀較差地段以小坪數低房價規畫規劃，建築造型及材料普通，兩者房價相差一倍甚至二倍以上。表1.農十六地區房價分析表區域位置建坪房價樓高附註直接面對中央公園(凹仔底森林公園)地段70-120坪20-30萬元