我国房地产投资信托产品发展路径研究

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1、我国房地产投资信托产品发展路径研究我国现行房地产信托种类及存在的主要问题(一)我国的房地产信托产品种类。我国房地产投资信托产品在运营模式、品种设计方面也还都不够成熟。房地产信托资金的使用更多地体现了“过桥贷款”的性质。121号文件之后，房地产信托进行了一些创新，出现了股权信托模式和财产信托模式。但从整体上说，由于我国目前可供以收租为目的的高质量的房地产项目不是很多，同时房地产企业对资金需求比较强烈，所以现阶段我国的房地产投资信托的主要形式是资金信托。在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一，资金和产品大部分限于信托凭证转让，没有搭建起很好的转让平台。2

2、005年全年的信托产品中，资金的使用方式仍以债券投资为主。(二)当前我国房地产信托产品存在的主要问题：1.融资规模小、周期短。我国目前对信托投资公司实施私募监管，在发行市场实行私募发售，对资金信托计划实行200份的限制，给融资造成困难，制约了募集资金的数额。我国的房地产信托产品平均金额为1.2亿元，期限为1—3年。2.发行条件松、发行方式不够完善。房地产企业的发售条件限制过于宽松，缺乏规范各种房地产信托经营业务的许多实施细则。我国房地产商开发企业多达3万家，属于一级开发资质的企业只占1.44%，二级资质的只有12.9%，大部分是三级及以下的小型房地产开发企业。绝大

3、部分企业以现在的规模、实力和市场信誉难以适应新形势下市场更为激烈的竞争。在目前这种信托产品发行人的约束弱，准入门槛低的情况下，难以保障投资人利益的安全。在发售过程中，各家信托发行机构使用的产品招募说明书和合同在内容与形式上都不统一。3.发行后缺乏二级市场流动平台。我国目前信托产品自身的非标准化，转让对手难找，转让成本高，其市场流动主要依赖于受托人信托公司，因而信托产品的流动性较之其他标准化的金融产品要低得多。4.4E息披露制度、财产监管制度不完善。我国对信托投资公司实行的是非强制式信息披露监管制度，在披露的内容、格式、方式等问题上与证券基金行业相比，有较大的差距。

4、在信托推介期，项目公司的有关资料等文件不对投资者公开；信托成立时，信托资金募集的规模不公示，股权信托进行工商登记变更的文件不公开；对于受益权转让，投资者并不了解信托财产是否财产是否完成公告及登记手续。信托成立后，信托财产的安全完整、交易合法合规没有保证，非法挪用信托资金，侵吞信托财产恶性事件也有发生，损害了投资人的利益，损害了投资者对信托产品的信心。国际房地产信托基金发展的两大经验(一)房地产投资信托基金是房地产基金的主导模式。境外成熟市场的房地产投资基金有房地产投资信托(REIT)、有限合伙公司(MLP)、综合房地产基金(CREF)等主要组织形式。由于政府双重优

5、惠的税收政策，REIT的竞争力大大增强，在经营绩效上具有明显的优势，逐步在市场竞争中成为主导模式。美国1990年上市房地产投资信托的股票市值只有87亿元，2003年底上市房地产投资信托的股票市值规模达到2242亿美元。房地产投资信托成为全球发展的大趋势。目前全球都在借鉴美国房地产投资信托的成功经验。20世纪90年代以来欧洲许多国家的房地产投资信托的数量有显著的增长，特别是作为新兴市场的亚洲更是后起之秀。在亚洲，日本首先推出REIT。日本的REIT发展始于1984年。在2001年9月，日本J—REIT第一只股票上市。同年，韩国也公开发行了第一只REIT。新加坡第一只

6、REIT嘉贸商业在2002年上市发行。香港证监会在2003年着手准备香港的REIT法规，在去年的11月25日，第一只REIT领汇基金正式挂牌交易，迄今为止共有领汇、泓富、越秀三只REIT上市。(二)房地产投资信托以不动产租赁经营为运营模式。美国房地产投资信托是不动产租赁经营模式，与我国房地产企业大多沿袭香港地区房地产企业的开发经营模式截然不同。这种现代企业经营模式可以获取马上就有的、年复一年的、稳定而可预测的现金流，使投资者获得了长期稳定的投资回报；这种模式形成了纵向专业化的分工合作体系，投资、开发、物业经营等各产业链条相对独立，高度专业化分工合作，又有发达的不动

7、产金融支撑，形成了成熟的产业运行模式；这种模式以房地产投资信托为主导，以多种类型的房地产投资基金为主体，采用与资本市场接轨的不动产租赁经营方式，能够充分发挥规模经济的作用，受到资本市场的认可，企业易于作大作强。香港市场上的三只REIT中，领汇代表的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具，泓富代表了大型香港房地产商套现部分其持有香港地区物业的例子，而越秀REIT则是第一家以中国为主题的房地产投资信托，越秀的红筹身份既是外资也是内资。越秀REIT上市资产主要包括广州白马商贸大厦、财富广场、城建大厦及维多利亚广场单位。这三只REIT各有其代表性，对我国内地的房地产

8、投资信托基