房地产投资信托发展路径探讨-房地产投资

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1、精品文档房地产投资信托发展路径探讨/房地产投资一、房地产投资信托基金及其特点房地产投资信托基金，是一种采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式将多个投资者的资金集中起来，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，收购持有房地产或者为房地产进行融资，通过多元化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资，并将投资综合收益按比例分配给投资者,共同分享房地产投资收益的一种信托方式。REITS在香港被译为“房地产基金”，在台湾译成“不动产投资信托”，而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同，在美国等大多数国家

2、直接称为REITS，但在英国和亚洲一些国家称为房地产投资基金。作为一种投融资工具，REITS具有多元化组合投资分散风险，专业化经营管理，快速汇集资金，可随时买卖赎回，流动性强的特点，在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化，其法律关系也相对复杂。二、我国发展REITS的背景2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创9/9精品文档我国房地产业发展时间短，融资形式的扩展也刚刚起步，但随着近年来行业的快速发展，我国现已有60多家房地产上市公司，房地产开发企业也有约30000家，巨大的市场对金融工具创新提出了新的需求。xx年6月，香港证监会

3、撤销了香港房地产投资信托基金投资海外房地产的限制，可以看出我国房地产业的融资需求已经吸引了海外投资者的注意力。xx年3月，天津滨海新区的房地产“领锐基金”获得银监会批准，标志着国内房地产信托投资基金试点进入了实际操作阶段。xx年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出要“开展房地产信托投资基金试点”。银监会2016年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出，“根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则，积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。从实践情况来看，虽然受到政策、法律、税务等多方面因素的

4、制约，我国尚未形成REITS这种高端的融资形态，但REITS的概念已广泛运用在了地产类信托产品的设计中。在许多信托公司的房地产信托项目中，准REITS已初显雏形。准REITS强调在保证REITS核心释义的前提下，结合中国目前地产金融发展需求，对投资产品的环节有适度的调整。同时在市场发展的推动下，上海、天津等地正在竞相研究推进成立正式的REITS。三、我国发展REITS的路径选择2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创9/9精品文档由于我国面临着独特的历史背景、经济发展阶段、法制环境、投资基金和上市公司的监管经验以及税收体制等，对于国外先进的经验和

5、模式只可借鉴，不可照搬。以下将根据国外REITS的发展经验，结合我国的法律环境和投资特点，探讨适合我国的REITS的发展模式。1．REITS在我国发展的模式选择。从REITS在世界范围的发展路径来看，存在两种模式，即以美国、澳大利亚为代表的市场需求推动型和以香港、新加坡为代表的政府立法推动型。美国模式主要是从税收的角度，确立REITS符合税收优惠的条件，根据税法和市场状况，在投资结构、经营策略上做出相应的决策，因此美国模式基本上是在税收优惠驱动下的市场型模式。而亚洲REITS是在本世纪才起步的，它是在经济全球化和金融一体化的背景下，为加强本国经济金融竞争力，政府通

6、过专项法规驱动的结果。目前我国没有制定类似美国的税收优惠来推动REITS发展，而中国成文法的法律环境，在某种程度上决定了我国会倾向于制定类似亚洲国家或地区的专项REITS法律，来引导并规范REITS的成立。对于具体的业务运行模式，更多的应借鉴亚洲模式，特别应充分研究香港、新加坡经验，同时也参考美国的经验，但不能直接照搬美国模式。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创9/9精品文档2．REITS在我国发展的组织形式选择。美国的REITS主要以公司形式运作，具体形式有三种，即传统型的封闭式基金、可以公开上市的伞形合伙结构的UPREIT，以及在传统的

7、封闭式基金基础上发展起来的伞形多重合伙结构的DOWNREIT，它们发展运行的动力都是来自市场的推动。与美国的市场驱动型不同的是，REITS在亚洲的发展基本都是按照法规的要求设立的，主要以信托契约形式运作，突出特点是强调受托人和管理公司的独立性。从国际上通行的组织结构中可以看到，我国的REITS发展主要有信托型、公司型和契约型三种路径。但在我国现有的法律法规中，《公司法》和《信托法》在不同领域、不同程度上对公司型和信托型的REITS产品都有所限制，同时信托产品在我国缺乏统一的交易平台，很难解决其二级市场的流动性问题。借鉴香港、新加坡经验，结合我国法律环境，本文建议在

8、目前我国设