基于房地产投资信托(reits)的旧城改造融资创新分析

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1、-重庆大学硕士学位论文1绪论探索中国房地产投资信托（C-REITs）的构建策略具有重要的意义：1）REITs能够为房地产业以及旧城改造拓展新的融资渠道，提供可靠的资金循环保障。通过REITs的设立，能够缓解房地产开发企业对银行贷款的过度依赖。目前我国房地产企业开发资金来源主要有三个途径，自筹资金、定金和预收款以及其他资金来源。这其中80%以上的资金来自于定金和预收款，而该部分资金中又有60%-70%属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款。在企业自筹资金中，自有资金大约占55%，其余部分则来源于建筑施工企业的工程垫款，而工程垫款中来自于银行贷款的比

2、例也占据相当部分。这就意味着房地产业的资金至少有70%来源于银行贷款，长此以往将造成房地产业对银行产生过度依赖，也会导致银行承担过多的信贷风险，产生金融业发展的不稳定因素。因此为了房地产业的健康发展，需要寻求和设计多元的融资方式，分散银行信贷风险。2）通过设立REITs可以促使房地产经营的专业化，有利于行业内的良性竞争，实现资源的优化配置。房地产经营包括房地产开发、销售、物业管理等一系列过程，证券化可以从根本上制约经营者的行为，促使经营者通过科学化管理实现资产的价值，以及投资者财富的最大化。另外，REITs的引入可以实现房地产业的人、财、物与管理资源的整合和最

3、优配置，促使行业内的并购与重组。3）REITs有利于房地产资本市场的形成。发达国家的经验表明，房地产业的发展一般要经历三个主要阶段：第一阶段，以房地产开发为主，开发商和投资商是市场的主体，资金主要依赖于银行；第二阶段，随着分工的进一步细化，开发商、投资商、经营商、投资管理管理公司、基金公司等各司其职，房地产证券化普遍存在；第三阶段，以房地产证券化为核心，普通民众手中的小额资金汇集起来流向资本市场，继而流进房地产市场。美国已进入第三发展阶段，而我国则尚处在由第一阶段到第二阶段的过渡阶段。随着我国宏观经济的快速发展，居民收入与储蓄也快速增长，带动了对个人投资产品需

4、求的增加。那么REITs作为一种使房地产投资规模分散化的投资产品，正好符合了个人投资者的需求，不论政府还是个人持有者，都可以通过房地产投资信托公司的平台，办理产权信托交易过户，并且准许市场溢价。1.2文献综述1.2.1国外研究现状现代房地产投资信托起源于20世纪60年代的美国，其发展经历了缓慢发展（1960-1967年）、迅速发展（1968-1974年）、调整（1975-1986年）、改组创新（1987-1990年）和现代房地产投资信托（1991年至今）五个阶段。从全球宏观角度来看，房地产投资信托（REITs）是近十多年来国际金融市场成长最快的新金融-----

5、-2------重庆大学硕士学位论文1绪论商品之一。1990年初期，全球RIETs总市值仅有100亿美元，而到了2007年，全球REITs的发行档数已高达420档，市值逼近5500亿美元，十多年的时间，资产巨幅增长了55倍。经过近50年的发展，美国已发展成为全球规模最大也最为成熟的REITs市场，对其的理论研究也最为深入和领先。主要的著作包括，RALPHL.BLOCK（1998）所著的《InvestmentinREITs》；SUHANCHAN,JOHNERICKSON,KOWANG（2003）合著的《RealEstateInvestmentTrusts》，该书

6、从提高管理者投资决策能力和REITs经营绩效的角度出发，对美国REITs的法律及税收政策、运作模式、结构、投资机会的选择等一系列内容进行了介绍；RICHARDIMPERIALE（2002）所著的《RealEstateInvestmentTrusts:NewStrategiesforPortfolioManagement》，在该书中提出了对REITs价值进行衡量的三种方式：第一，将REITs下持有的房地产净值和REITs的价格进行对比；第二，用REITs的本益比和罗素2000小盘股指数或者标准·普尔500指数进行对比；第三，利用REITs的收益率与十年期国债率间

7、的差幅获得价值衡量的水准。在大量数据的支撑下RICHARDIMPERIALE认为REITs的收益率都是具有吸引力的，只要经济不出现真正意义上的衰退[1]。从研究内容上讲，美国对REITs的研究已经超越的定性层面的分析，而逐渐转向从实践角度和微观角度对REITs进行深入的探讨。通过定量方法进行研究的成果层出不穷。主要集中在以下一些方面，对REITs收益稳定性的研究、对REITs股票绩效的研究、对REITs机构参与者的研究、对REITs股票抵御通胀能力的研究以及投资组合的研究等。例如，在对REITs股票绩效的研究方面，Sinai和Gyourko（1999）[2]发

8、现REITs的股票收益预期和市场上其他