大数据告诉你上海房价5万+的原因.doc

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1、大数据告诉你上海房价5万+的原因2016年8月上海链家挂牌中位数：52831元；2017年8月上海链家挂牌中位数：58533元，这一年里，上海的房价重重落在5-6万头上。因为是二手房，这和政府限价自然没直接关系。那么为什么这个价格就是5-6万，而不是6-7万或者4-5万呢？而且不光是上海，如果北京链家的挂牌结构和上海一样，那也应该是5-6万。8月北京链家的挂牌均价67444，但是考虑到北京链家的房源仅有25399套（为上海的1/3)，且55%集中在北5环地区（类似上海中环以内），上海链家相同地段房源仅37%，所以如果两个地区挂牌

2、房源结构相同则中位数都应该在5-6万元。这种巧合让5-6万元/㎡似乎有了特定的含义。一、为什么会是5-6万元/㎡？在二手房的世界，上海和北京居民只还得起150万元的债，房贷150万，贷款20年，月还款9817元。智联招聘发布《2017年夏季求职期平均薪酬城市分布》，上海平均月收入9337元。平均一个家庭至多还9000+元，150万成为多数正常家庭的还款极限。极度炒房的疯魔流除外。在信贷收紧，楼市盘整的环境下，还钱逻辑比借钱逻辑更能表达房价的逻辑。向银行借钱的方式和比例锁死后，还款极限又定格在150万，结果5-6万元的均价也出现了

3、。举几组房价数据印证一下。按照还款150万的逻辑，首套首付比例35%，则刚需上车盘总价——231万元。而链家挂牌中<300万总价住宅房源有16996套，其中位数即为215万，与假设接近。中位数房源按照还款150万的逻辑，持有刚需上车盘的人要改善，则改善入门盘=卖了首套获得的200万+银行借的150万=350万元。而链家挂牌中300-500万总价住宅房源有29660套，其中位数340万与假设基本相符。中位数房源达到350万房源多数为两房。40㎡的一室，实际是上海多数人首置的上车盘，由一室户变成了小两房是多数人的改善需求。从成交看这

4、些人已经成为现阶段上海购房的基本面，<500万的成交占比为81%。8月上海住宅成交比例（将做低备案价用挂牌价还原后）再举收入数据印证一下用2015年春的6774元做每月还款，当时买40㎡的住宅只需150万,单价大概35000元/㎡左右。用2015年秋的8601元做每月还款，当时买40㎡的住宅只需179万,单价大概45000元/㎡左右。上海月薪和当时房价的走势出奇的相似。如果只是说巧合那就非常吊诡了。二、5-6万元/㎡房价的地缘边界上海月赚9337元的居民愿意搬去的远郊区域，这就是5-6万元地缘边界。上海1700万手机用户职住图红

5、色部分为手机用户较远的居住地同济大学建筑与城市规划学院副教授钮心毅用书籍数据做出的上海职住图。手机信令数据是手机用户在移动通信网中活动时手机与基站之间交换信息的记录，记录了手机用户在不同时刻的空间位置。手机信令数据能较为实时、连续地反映手机用户在城市空间中的移动轨迹。我们采用了2011上海移动的手机信令数据进行分析。在上海全市域范围内，使用连续两周的匿名手机信令数据，从约1700万多匿名用户中识别出了约849万居民的就业地和居住地，得到了849万居民的通勤数据。我们把链家挂牌的5-6w的房源全部标注出来两张图拟合度较高。正北较远

6、到淞宝、顾村，西北较远到江桥、南翔，正西较远到徐泾、九亭、部分泗泾，南较远到江川、三林、周康。这是市区各产业带员工搬迁的较远地带，也是5-6w房价的边界。另外根据1700万组手机数据：从通勤区以外长途通勤进入中心城就业的居民占中心城内通勤者的比例仅为3%。换句话说：从嘉定、松江、青浦新城等地区到市区上班的人数仅仅占3%。当然青浦新城随着大虹桥商务区形成和17号线通车将重新调整职住格局。而松江东部也会因为漕河泾园区带动，科创走廊诞生，延生职住版图。未来难以有突破的只有嘉定新城了。研究上海产业格局就是研究房价，产业区越优质越就会诞生

7、更多的月薪9337。三、上海产业格局对收入的影响上海有九大国家级园区，松江工业园是远郊的代表。上海经济技术开发区分布图单从工业产值看：仅市级工业园区嘉定汽车城产值巨大。工业总产值TOP20：注：上表信息来自上海市经济和信息化委员会但吸收世界型企业能力却明显下降世界500强企业数TOP20：注：上表信息来自上海市经济和信息化委员会。重点要指出：汽车城的巨大工业产值，很难带来高收入人群。企业人均收入TOP20：注：上表信息来自上海市经济和信息化委员会。产业类型的决定了一个区域月薪9337的浓度。科技、互联网、医药、研发为主的园区，月

8、薪浓度明显高于装配和汽车制造。这也可以解释：汽车城内改善型的安亭瑞仕（单价3.1万，总价320-380万）卖的如此吃力了，如果没有外区域的投资客，本地产业客经济跟不上。再看看上海各重点产业区布局规划上海生物医药产业布局图上海石油化工及精细化工业布局图上海民用航空